Toda propiedad horizontal cuenta con una administración de
consorcio. La correcta gestión debe contemplar la representación y la mediación
de conflictos de la comunidad, como así también asuntos jurídicos, impositivos
y normativos. Acá te contamos todo lo que tenés que saber para cambiarla cuando
no está cumpliendo con sus funciones o no se está ejerciendo de forma correcta.
La administración y el consorcio
El administrador como representante legal del consorcio
puede ser un propietario o un tercero. Sus obligaciones están establecidas en
el reglamento de propiedad horizontal, la ley y la asamblea de propietarios.
Es el encargado de convocar a la asamblea y redactar la
orden del día, dar cumplimiento a las normas de seguridad según las
reglamentaciones, recaudar las expensas y fondos, entregar la documentación que
refleje de manera transparente la actividad financiera, fomentar la
conservación de las áreas comunes y la estructura del edificio y nombrar o
despedir al personal del consorcio.
También, debe detallar fielmente el resumen de expensas,
pagar sueldos en tiempo y forma según legislaciones laborales, previsionales y
tributarias, cumplir con el mantenimiento de tanques, ascensores, matafuegos y
fachada, llevar el registro legal de las actas y mantener asegurado el
inmueble.
El consorcio constituido por los propietarios de las
unidades funcionales debe establecer un consejo integrado por al menos tres
propietarios, que sea un nexo entre la administración y los consorcistas. Se
debe encargar de controlar los aspectos económicos del consorcio, autorizar al
administrador a acceder al fondo en casos de gastos mayores a los ordinarios o
imprevistos y ejercer la administración del consorcio en ausencia o vacancia
del administrador.
Las dos vías para la remoción: renuncia y autoconvocatoria
Ante el deseo de querer cambiar la administración hay dos
opciones. Por un lado, la vía más sencilla, implica solicitarle la renuncia al
administrador teniendo en cuenta la mayoría de los propietarios suficiente. Él
convoca a la asamblea donde el tema a tratar sea su remoción y la manifiesta en
el libro de actas, devuelve los libros y se retoma la gestión con el nuevo
administrador.
La otra opción, más compleja, es la autoconvocatoria. Matías
Ruiz presidente de la Asociación Civil de Administradores Independientes de
Propiedad Horizontal (AIPH) aconseja: “Deben asegurarse de tomarse todos los
recaudos que indica el reglamento en relación a las convocatorias.” En ese
sentido, agrega: “Lo que se debe hacer es convocar bajo acuso de recibo a todos
los vecinos, hacer un acta de la asamblea que puede ser aconsejada por un
profesional, ya sea un abogado, un escribano o un nuevo administrador”. De esta
forma, mediante una carta documento se notifica a la administración saliente lo
resuelto en la asamblea.
El administrador no puede impugnar la asamblea, sino que,
debería aceptar lo pautado. Sin embargo, “si lo desconoce, es muy difícil para
el consorcio recuperar la documentación, sobre todo los libros de actas”,
indica Ruiz. Idealmente, la mejor opción es llegar a un acuerdo y que el
administrador efectivamente haga la entrega. “Es muy importante que en las
asambleas haya una mayoría simple, es decir, la mitad más uno de presentes,
para que tenga cierto quórum que avale la decisión”, finalizó.
En los reglamentos se establece que para remover a la
administración deben estar de acuerdo ⅔ de los propietarios, mientras que el
Código Civil pauta que las decisiones deben ser tomadas por la mayoría simple
de los presentes, a menos que indique algo distinto la reglamentación del
edificio. En caso de que no hubiese el quórum suficiente, la mayoría de los
presentes pueden tomar decisiones que, notificadas a los ausentes y sin ser
objetadas, quedan establecidas.
Importante: la administración puede ser removida sin expresión
de causa, según indica el artículo 2060 del Código Civil y Comercial de La
Nación, y puede suceder antes del vencimiento del plazo de un año de su
ejercicio.
No obstante, se recomienda respetar el mes porque en caso de
terminar el ejercicio de su función a mitad del mismo, corre riesgo el
consorcio. Lo que sucede es que se corta el proceso de ejecución continua y
puede haber problemas con los pagos entre la administración entrante y la
saliente. Es fundamental saber que, tomada la decisión de cambiar, ningún
consorcista debe pagarle al administrador saliente porque dicho acto implica
reconocerlo en su función.
Cualquiera sea la salida, a partir de la ley de consorcios
del año 2018, es responsabilidad de la administración, dentro de los quince
días hábiles, hacer entrega del libro de actas, los activos existentes, libros
y documentos del consorcio, rendir cuentas documentadas y notificar reclamos,
sanciones o presentaciones judiciales que afecten al consorcio, en caso de que
existan, ante el nuevo administrador o al consejo que ocupará el lugar vacante.
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