Alquilar no es caro, pagar impuestos y servicios sí!
Autores: Julieta Colella y Salvador Di Stefano
Propietarios e inquilinos se sienten insatisfechos, unos por
lo que reciben y otros por lo que pagan. No es necesario polarizar, hay que
estudiar las causas de este malestar. Este estudio nos dice que el Estado y la
pésima administración pública, son responsables de esta infelicidad.
Mientras que en los últimos dos años los cánones locativos
sufrieron un aumento acumulativo del 60%, servicios como la luz y el gas
natural incrementaron sus tarifas entre un 400% y 600% respectivamente, seguros
varios un 200%, al igual que impuestos que recaen sobre la propiedad y los
gastos centrales.
A lo largo de la siguiente nota vamos a entender por qué es
falso el mito popular de que alquilar una propiedad es caro. Queremos
desagregar todos los componentes que giran en torno a las erogaciones de un
hogar para llegar al punto de que el valor del alquiler no es caro, sino que
son todos aquellos servicios e impuestos conexos al alquiler lo que encarece la
locación.
Los datos corresponden a un relevamiento hecho por el
departamento de Estadísticas del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Santa
Fe, con sede en la ciudad de Rosario. Las unidades estudiadas fueron
departamentos de 1 y 2 dormitorios (40m2 y 60m2 respectivamente), entre 5 y 10
años de antigüedad, ubicados en la zona central de Rosario (27 de febrero,
Ovidio Lagos, el Rio), ambos sin cochera. Se han medido 1800 unidades y 35
inmobiliarias han dado testimonio al respecto. El período de estudio abarca
entre enero 2018 y enero 2020 (24 meses completos).
La encuesta tiene como objetivo medir y exponer cuáles
fueron los índices de actualización de los cánones locativos anuales durante
los últimos 24 meses, para así dar a conocer la situación del mercado desde la
visión, experiencia y trayectoria de las empresas inmobiliarias.
En comparación directa con los incrementos de las tarifas y
servicios de luz y gas natural, el resultado fue el siguiente:
1. Servicio Eléctrico
Las zonas referenciadas y las unidades medidas mostraron un
consumo mensual promedio entre 400 y 600 kwts. En enero 2018 un departamento
que consumía 400 kwts, pagaba $1,49 x kwts ($596,0). Un año después, pasó a
pagar $3,63 x kwts para igual consumo (+ 143,6% interanual). Por último, en
enero 2020 el kwts llegó a $6,14 para 400 kwts consumidos, un total de $2.456,0
mensual. Este valor representa un incremento de 400% en los dos últimos años,
mientras que el mercado inmobiliario aumentó un 60% acumulativo en igual
período.
2. Suministro de Gas
El análisis fue hecho sobre consumos residenciales en las
zonas referidas con la infraestructura promedio que la mayoría de las unidades
medias poseen. Según la evolución histórica del precio del metro cúbico de gas,
en enero 2018 valía $1,67, en junio 2019 pasó a valer $7,64 y, por último, en
diciembre 2019 alcanzó el valor de $10,03. En este caso, el valor del m3 de gas
natural en la ciudad de Rosario incrementó un 600% en los últimos 24 meses,
contra el aumento del 60% del valor del alquiler.
Con respecto a los seguros de incendio y responsabilidad
civil frente a 2º y linderos, las sumas aseguradas, en este tipo de coberturas,
se miden por su costo de reposición. Históricamente promediaba USD 1000 m2 y
hoy ronda los USD 800. El dólar a enero 2018 era de $20,0 mientras que
actualmente está cercano a los $80,0. Aquí vemos un incremento promedio de
200%.
En cuanto a los impuestos que recaen directamente sobre la
propiedad, como ser la Tasa General del Inmueble (T.G.I), el Impuesto
Inmobiliario Urbano (API) y Aguas Santafesinas, todas las contribuciones a la
municipalidad y a la provincia, están por arriba del 200% del incremento que
sufrió el mercado inmobiliario visto en la acumulación de los últimos 24 meses.
Por último, están los gastos centrales, cuyo incremento ha
sido extremadamente significativo. Quienes realizaron la encuesta notaron que
fue muy variable y que cada edificio tiene sus particularidades, pero, tratando
de brindar datos promedios, desde enero 2018 hasta enero 2020, el incremento
está por arriba del 200%. Existen casos que por la particularidad del consorcio
llegan al 500%.
Para que se entienda mejor, cada componente de las
erogaciones de un hogar, expresados en pesos a enero 2020:
Luz $ 2400
Gas $ 800
Agua $ 600
Imp. Inmobiliario $ 900
TGI $ 250
Sub
Total $ 4.950
Seguro $ 150
Gastos Centrales $ 2.500
Cable/Internet $ 2.500
Sub
Total $ 5.150
Total $ 10.100
Alquiler $ 9.000
TOTAL $ 19.100
Según vemos el alquiler representa menos del 50% del total
de las erogaciones conexas a una vivienda. Con esta descripción, sumado a los
porcentajes de aumento de cada uno de los componentes, comprobamos por qué
alquilar no es caro, sino que lo que encarece todo son los otros gastos.
Conclusiones
. - El que invierte en una propiedad lo hace como resguardo
de valor, dado que Argentina es un país que no cumple los contratos, los
ahorristas prefieren comprar propiedades y no activos financieros. Esto hace
que las propiedades tengan un plus en su valor, estén valuadas en su gran
mayoría en dólares y sean objeto de deseo por gran parte de la población. Esto
se traduce en precios altos.
. - Los alquileres van de la mano del salario del
trabajador, no son una proporción del valor de la propiedad. En los últimos
años los que invirtieron en propiedades y la dieron en alquiler tuvieron una
tasa de retorno muy baja, sin embargo, hoy cuentan con la propiedad a un valor
mucho más elevado al que fue adquirida. El que compró un bono argentino tiene
en sus manos un título que vale la mitad, y si ahorró en pesos, en los últimos
dos años, la devaluación fue del 300%. Las propiedades te darán un flujo de
fondos pequeño, pero es una inversión segura.
. - El principal enemigo del propietario y del inquilino es
el Estado, que con sus tributos encarecen la vida cotidiana de los argentinos y
el quitan rentabilidad a los inversores. El atraso tarifario que se vivió entre
2011 y 2015 lo estamos pagando en la actualidad, la suba de tarifas complicó el
presupuesto familiar, y por ende afectó la rentabilidad del propietario que da
una vivienda en alquiler.
. - La Argentina se caracteriza por polarizar en forma
permanente, aquí no vemos un problema propietario versus inquilino, el
verdadero problema es la intromisión del Estado en la economía. La propiedad
pasó a ser un negocio de capitalización y no de flujo de fondos. No hay activo
financiero que en los últimos 24 meses haya tenido una mejor performance que la
compra de una propiedad. Sin embargo, la caída de actividad económica hace que
el propietario esté insatisfecho y el inquilino también, lo que significa que
estamos en una economía con estancamiento e inflación, ojalá este gobierno
pueda revertir este escenario y pasemos a un escenario en donde propietario e
inquilino ganen.
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