Tras cuatro años de parate, el sector se ilusiona con un despegue. Por qué el levantamiento del cepo no alcanza. La mirada de las inmobiliarias, desarrolladores y economistas ¿Qué pasará con los precios? ¿Qué tener en cuenta para renovar un contrato de alquiler? ¿Las cocheras siguen siendo negocio? ¿Y las obras en pozo? Aquí, las claves.
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Desde www.inmobiliariagazze.com.ar nos pareció interesante esta editorial del Cronista donde referentes del mercado inmobiliario dan sus opiniones respecto a todas las preguntas mencionadas mas arriba.
También queremos agregar nuestros comentarios enfocandonos en relatar lo que ha ocurrido en estos últimos tiempos y lo que pensamos ocurrirá en el futuro.
El mercado inmobiliario a tenido que lidiar con dos variables, el cepo que primero genero resistencia a la pesificación y consecuentemente distorsión de precios y luego pesificación de gran parte del mercado como una única forma de llevar claridad a los precios.
La inflación es la segunda, que significo un constante aumento de precios en pesos de las unidades en construcción, siendo en general los mismos tomados como referencia para el resto del mercado.
Lo ocurrido fue que estos precios en pesos se convertían al dolar blue cuando se quería hablar de precios en dolares.
Hoy aun con inflación y un dolar oficial sin cepo seguirá ocurriendo lo mismo, aumento de precios en pesos por la inflación y precios en dolares según el tipo de cambio oficial del momento.
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Si el cepo limitaba lo inmobiliario/construcción, estimo que será de lo más rápido en moverse", tuiteó Lucas Llach, vicepresidente del Banco Central, el 6 de febrero. Pero en el sector advierten que, por ahora, lo que abundan son solo consultas y que faltan condiciones macroeconómicas para un repunte de las operaciones, aunque los precios en dólares de las propiedades siguen firmes.
"El cepo y el tipo de cambio nunca fueron los problemas centrales del mercado inmobiliario, especialmente en los productos orientados al público ABC1", enfatiza el desarrollador Rodrigo Fernández Prieto, director ejecutivo de Fernández Prieto y Asociados, para quien las variables que impactaron de manera directa en el real estate fueron "el freno a la economía, la alta inflación, la falta de previsibilidad y las trabas a las importaciones de los insumos para obras grandes".
En este contexto, la principal consecuencia de la apertura del cepo para el sector inmobiliario, según José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario, es que se restableció una unidad de medida única e indiscutible (el dólar oficial) para los saldos a pagar en pesos. Por ejemplo, al comprar una unidad desde el pozo, se paga un anticipo y, el saldo restante, en cuotas en pesos, que ahora tienen como referencia la cotización oficial del dólar.
No obstante, según diversas fuentes del sector, en términos de los precios en dólares de los inmuebles, el levantamiento a las restricciones para la compra de divisas habría sido neutro. "El impacto de la devaluación sobre los precios inmobiliarios fue nulo ya que los precios estaban referenciados al valor del dólar blue", advierte Mario Gómez, miembro del Consejo Directivo del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA), quien además anticipa que la expectativa para los próximos meses es que los precios se mantengan o incluso suban.
"Para una caída significativa de los precios en dólares, tendría que haber habido una devaluación mucho más profunda o una recesión generalizada, con una caída muy fuerte del empleo y la actividad", evalúa Rozados.
"En un principio, tras el levantamiento del cepo, parecía que los precios de las viviendas en dólares tendían hacia la baja, pero el aumento de los costos de construcción en pesos producto de la devaluación frenó esa tendencia", evalúa Graciana Calcavecchia, directora Comercial de Criba, firma que no ve valores en dólares menores a los establecidos en octubre último.
"Como el dólar oficial se encuentra en valores similares o incluso por debajo de lo que estuvo el dólar informal, no vemos un escenario donde los precios en dólares de las propiedades en pozo, nuevas o usadas puedan bajar. Por el contrario, esperamos que estos puedan incluso subir a lo largo de 2016", plantea Mariano Galeazza, director Comercial de Grupo Monarca.
Con las trabas a las importaciones de los insumos para construir resueltas y la economía normalizándose, Fernández Prieto espera que el repunte de ventas de inmuebles que, a su juicio, comenzó en el segundo semestre de 2015, siga firme, especialmente en los segmentos a estrenar y en pozo, donde los valores de venta se están actualizando con subas de hasta 20%. "La demanda es creciente, especialmente en las zonas donde las economías se reactivarán rápidamente, como Rosario (Santa Fe), donde el campo tiene un rol clave en el sector inmobiliario como inversor y como usuario final", afirma.
"No esperamos que la cotización en dólares de las viviendas caiga en el corto plazo", concuerda Soledad Pérez Duhalde, coordinadora de Análisis Macroeconómico de Abeceb, basándose en que el blue se ubicaba en niveles semejantes a los actuales y el valor de la vivienda no bajaba. "Es cierto que el mercado inmobiliario estuvo cuasi paralizado, pero los propietarios no están endeudados y no hay desempleo", agrega. En este contexto, dice que las ventas en pozo pueden ser muy atractivas para los inversores que cuentan con dólares, ya que el costo de la mano de obra y de los materiales perdió terreno frente a la devaluación.
En cambio, Miguel Ángel Boggiano, CEO de Carta Financiera, desafía el consenso sectorial de que los precios de las propiedades en dólares puedan seguir subiendo e incluso anticipa una caída. Para que caigan los precios en dólares de las viviendas, nuevas o usadas, tendría que caer el costo de construcción en dólares, es decir, subir el poder de compra del dólar (o sea, haber una devaluación del peso que no se traslade inmediatamente a precios), algo que considera que sucederá. "Un indicador de si las propiedades están caras o baratas es la renta que uno puede obtener de ellas. Después de impuestos, teniendo en cuenta los costos de mantenimiento y suponiendo una ocupación de 95%, la renta de un departamento está entre 2% y 3% anual en dólares. Esto marca que los precios prácticamente no tienen espacio para subir", argumenta.
Por su parte, Alejandro Banzas, economista Jefe de Reporte Económico, distingue entre viviendas nuevas y usadas. "Los precios en dólares de las viviendas nuevas no deberían aumentar si la suba de costos internos en pesos es inferior al crecimiento del tipo de cambio, algo que aún está por verse", sostiene, ya que dependerá del éxito del gobierno para contener la inflación. En contraste, prevé que los valores en dólares de las unidades usadas podrían experimentar una moderada recuperación este año, especialmente si los créditos hipotecarios indexados resultan exitosos.
En tanto, Pablo Lowenstein, socio Director de Haus Developers, anticipa que los próximos meses serán "de transición" y "complicados" para el sector porque habrá inflación en dólares, que afectará a las propiedades en pozo, subiendo el valor del metro cuadrado de construcción para salir a vender los nuevos emprendimientos.
"En medio de un gran parate de actividad, durante el cepo, los precios en dólares resistieron", subraya Gómez, para quien el mercado ajustó entonces por cantidad de operaciones y no por precio. "En el peor momento de actividad, con el dólar que cuadruplicó su valor respecto del peso en cuatro años, el valor de los inmuebles en dólares se mantuvo", describe, y evalúa que esto muestra la solidez de la inversión inmobiliaria, aún en coyunturas desfavorables, por lo cual recomienda comprar, proyectando que en el mediano plazo los precios tenderán a consolidarse.
"Las cocheras deben pensarse como un producto de renta", recalca Boggiano. Es decir, hay que tener en cuenta cuánto se paga por el valor de la cochera en relación con el alquiler que se pueda cobrar por la ella. Con un renta anual de 7%, la cochera está en precios atractivos; con una renta de 2%, no.
Según Pérez Duhalde, una cochera tipo puede dar una rentabilidad neta de entre 2 y 4% anual en dólares, pero hay otras inversiones seguras y en dólares que podrían brindar una rentabilidad mayor, como los bonos dolarizables (Discount, Bonar 24, etc.). "Estos bonos tienen una TIR en torno al 7% anual, y representan, al igual que la cochera, un seguro de cambio ante posibles devaluaciones", enfatiza. La desventaja de estos papeles es que el capital permanece fijo en términos nominales, mientras la cochera (en caso de mantenerse físicamente en las mismas condiciones) tendería a revalorizarse, al ritmo de la suba del metro cuadrado.
"La alternativa de invertir en desarrollos en countries ya no es una novedad y no es una apuesta arriesgada, es una inversión consolidada siempre que se analicen las variables correctamente", apunta Lowenstein. "La inversión en ladrillos siempre es atractiva, sobre todo en aquellos emprendimientos nuevos en donde la tierra todavía tiene baja incidencia", sostiene Calcavecchia al tiempo que evalúa que, con las cocheras, la clave pasa por estudiar bien la demanda y los costos operativos para que rinda.
En este marco, Otálora describe al mercado de alquileres residenciales como atravesado por una gran lucha. "Para el inquilino, los alquileres son muy caros y, para el propietario, lo que recibe es muy bajo", describe. "Por ahora, el alquiler resulta mucho más barato que un crédito, pero con la normalización de la economía y créditos hipotecarios, la cuota del alquiler competirá con la de un crédito", anticipa.
Mientras tanto y en medio de un proceso inflacionario que se aceleró luego del levantamiento del cepo, los propietarios están negociando contratos con un ajuste de entre 30 y 45% anual, que incluso puede escalonarse cada seis meses, según Pérez Duhalde. "La tasa de aumento que se usa está relacionada a varios factores: la inflación (pasada y esperada), la devaluación esperada, la demanda y la oferta, entre otros", advierte. No obstante, las inmobiliarias son más cautas y sostienen que, en general, el ajuste se sitúa en 30% anual o en un 15% semestral.
Más allá del alquiler en sí, desde la mirada del inquilino, los especialistas recomiendan considerar también el costo del ABL y de las expensas, que se verán afectadas por la suba salarial de los encargados y la quita de subsidios, sobre todo en edificios con servicios adicionales (amenities), que requieren un alto consumo de energía para su mantenimiento.
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Desde www.inmobiliariagazze.com.ar nos pareció interesante esta editorial del Cronista donde referentes del mercado inmobiliario dan sus opiniones respecto a todas las preguntas mencionadas mas arriba.
También queremos agregar nuestros comentarios enfocandonos en relatar lo que ha ocurrido en estos últimos tiempos y lo que pensamos ocurrirá en el futuro.
El mercado inmobiliario a tenido que lidiar con dos variables, el cepo que primero genero resistencia a la pesificación y consecuentemente distorsión de precios y luego pesificación de gran parte del mercado como una única forma de llevar claridad a los precios.
La inflación es la segunda, que significo un constante aumento de precios en pesos de las unidades en construcción, siendo en general los mismos tomados como referencia para el resto del mercado.
Lo ocurrido fue que estos precios en pesos se convertían al dolar blue cuando se quería hablar de precios en dolares.
Hoy aun con inflación y un dolar oficial sin cepo seguirá ocurriendo lo mismo, aumento de precios en pesos por la inflación y precios en dolares según el tipo de cambio oficial del momento.
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Si el cepo limitaba lo inmobiliario/construcción, estimo que será de lo más rápido en moverse", tuiteó Lucas Llach, vicepresidente del Banco Central, el 6 de febrero. Pero en el sector advierten que, por ahora, lo que abundan son solo consultas y que faltan condiciones macroeconómicas para un repunte de las operaciones, aunque los precios en dólares de las propiedades siguen firmes.
"El cepo y el tipo de cambio nunca fueron los problemas centrales del mercado inmobiliario, especialmente en los productos orientados al público ABC1", enfatiza el desarrollador Rodrigo Fernández Prieto, director ejecutivo de Fernández Prieto y Asociados, para quien las variables que impactaron de manera directa en el real estate fueron "el freno a la economía, la alta inflación, la falta de previsibilidad y las trabas a las importaciones de los insumos para obras grandes".
En este contexto, la principal consecuencia de la apertura del cepo para el sector inmobiliario, según José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario, es que se restableció una unidad de medida única e indiscutible (el dólar oficial) para los saldos a pagar en pesos. Por ejemplo, al comprar una unidad desde el pozo, se paga un anticipo y, el saldo restante, en cuotas en pesos, que ahora tienen como referencia la cotización oficial del dólar.
Precios en dólares
En teoría, tras una devaluación, es esperable que los precios de los bienes transables (comerciables internacionalmente, como la soja o los autos) suban más rápido que los de los no transables (como los servicios e inmuebles). Dado que parte de los costos de construcción (mano de obra y materiales de producción local) se fija en pesos, a corto plazo, antes del ingreso de capitales y en ausencia de crédito hipotecario, se preveía que los precios en dólares de las propiedades podrían caer.
No obstante, según diversas fuentes del sector, en términos de los precios en dólares de los inmuebles, el levantamiento a las restricciones para la compra de divisas habría sido neutro. "El impacto de la devaluación sobre los precios inmobiliarios fue nulo ya que los precios estaban referenciados al valor del dólar blue", advierte Mario Gómez, miembro del Consejo Directivo del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA), quien además anticipa que la expectativa para los próximos meses es que los precios se mantengan o incluso suban.
"Para una caída significativa de los precios en dólares, tendría que haber habido una devaluación mucho más profunda o una recesión generalizada, con una caída muy fuerte del empleo y la actividad", evalúa Rozados.
"En un principio, tras el levantamiento del cepo, parecía que los precios de las viviendas en dólares tendían hacia la baja, pero el aumento de los costos de construcción en pesos producto de la devaluación frenó esa tendencia", evalúa Graciana Calcavecchia, directora Comercial de Criba, firma que no ve valores en dólares menores a los establecidos en octubre último.
"Como el dólar oficial se encuentra en valores similares o incluso por debajo de lo que estuvo el dólar informal, no vemos un escenario donde los precios en dólares de las propiedades en pozo, nuevas o usadas puedan bajar. Por el contrario, esperamos que estos puedan incluso subir a lo largo de 2016", plantea Mariano Galeazza, director Comercial de Grupo Monarca.
Con las trabas a las importaciones de los insumos para construir resueltas y la economía normalizándose, Fernández Prieto espera que el repunte de ventas de inmuebles que, a su juicio, comenzó en el segundo semestre de 2015, siga firme, especialmente en los segmentos a estrenar y en pozo, donde los valores de venta se están actualizando con subas de hasta 20%. "La demanda es creciente, especialmente en las zonas donde las economías se reactivarán rápidamente, como Rosario (Santa Fe), donde el campo tiene un rol clave en el sector inmobiliario como inversor y como usuario final", afirma.
Operaciones
En cuanto a la cantidad de transacciones, por ahora, el levantamiento del cepo tampoco generó un boom de operaciones, aunque las inmobiliarias admiten estar teniendo más consultas en todas las divisiones. "Durante el cepo, hubo un receso de casi cuatro años de operaciones inmobiliarias que produjo un piso en los valores de las viviendas", describe Harry Marples, director Residencial en San Isidro para L.J.Ramos, quien, a su vez, prevé que en los próximos 18 meses los valores tiendan a subir.
"No esperamos que la cotización en dólares de las viviendas caiga en el corto plazo", concuerda Soledad Pérez Duhalde, coordinadora de Análisis Macroeconómico de Abeceb, basándose en que el blue se ubicaba en niveles semejantes a los actuales y el valor de la vivienda no bajaba. "Es cierto que el mercado inmobiliario estuvo cuasi paralizado, pero los propietarios no están endeudados y no hay desempleo", agrega. En este contexto, dice que las ventas en pozo pueden ser muy atractivas para los inversores que cuentan con dólares, ya que el costo de la mano de obra y de los materiales perdió terreno frente a la devaluación.
En cambio, Miguel Ángel Boggiano, CEO de Carta Financiera, desafía el consenso sectorial de que los precios de las propiedades en dólares puedan seguir subiendo e incluso anticipa una caída. Para que caigan los precios en dólares de las viviendas, nuevas o usadas, tendría que caer el costo de construcción en dólares, es decir, subir el poder de compra del dólar (o sea, haber una devaluación del peso que no se traslade inmediatamente a precios), algo que considera que sucederá. "Un indicador de si las propiedades están caras o baratas es la renta que uno puede obtener de ellas. Después de impuestos, teniendo en cuenta los costos de mantenimiento y suponiendo una ocupación de 95%, la renta de un departamento está entre 2% y 3% anual en dólares. Esto marca que los precios prácticamente no tienen espacio para subir", argumenta.
Por su parte, Alejandro Banzas, economista Jefe de Reporte Económico, distingue entre viviendas nuevas y usadas. "Los precios en dólares de las viviendas nuevas no deberían aumentar si la suba de costos internos en pesos es inferior al crecimiento del tipo de cambio, algo que aún está por verse", sostiene, ya que dependerá del éxito del gobierno para contener la inflación. En contraste, prevé que los valores en dólares de las unidades usadas podrían experimentar una moderada recuperación este año, especialmente si los créditos hipotecarios indexados resultan exitosos.
En tanto, Pablo Lowenstein, socio Director de Haus Developers, anticipa que los próximos meses serán "de transición" y "complicados" para el sector porque habrá inflación en dólares, que afectará a las propiedades en pozo, subiendo el valor del metro cuadrado de construcción para salir a vender los nuevos emprendimientos.
"En medio de un gran parate de actividad, durante el cepo, los precios en dólares resistieron", subraya Gómez, para quien el mercado ajustó entonces por cantidad de operaciones y no por precio. "En el peor momento de actividad, con el dólar que cuadruplicó su valor respecto del peso en cuatro años, el valor de los inmuebles en dólares se mantuvo", describe, y evalúa que esto muestra la solidez de la inversión inmobiliaria, aún en coyunturas desfavorables, por lo cual recomienda comprar, proyectando que en el mediano plazo los precios tenderán a consolidarse.
Oportunidades
"Si el horizonte temporal de la inversión no es de corto plazo, la construcción en general resultará un buen negocio", opina Galeazza. En particular, el segmento de los barrios cerrados se encontrará muy activa durante los próximos años, a su juicio. En sintonía, para Fernández Prieto, "el desarrollo de tierra es un muy buen negocio, al igual que las cocheras".
"Las cocheras deben pensarse como un producto de renta", recalca Boggiano. Es decir, hay que tener en cuenta cuánto se paga por el valor de la cochera en relación con el alquiler que se pueda cobrar por la ella. Con un renta anual de 7%, la cochera está en precios atractivos; con una renta de 2%, no.
Según Pérez Duhalde, una cochera tipo puede dar una rentabilidad neta de entre 2 y 4% anual en dólares, pero hay otras inversiones seguras y en dólares que podrían brindar una rentabilidad mayor, como los bonos dolarizables (Discount, Bonar 24, etc.). "Estos bonos tienen una TIR en torno al 7% anual, y representan, al igual que la cochera, un seguro de cambio ante posibles devaluaciones", enfatiza. La desventaja de estos papeles es que el capital permanece fijo en términos nominales, mientras la cochera (en caso de mantenerse físicamente en las mismas condiciones) tendería a revalorizarse, al ritmo de la suba del metro cuadrado.
"La alternativa de invertir en desarrollos en countries ya no es una novedad y no es una apuesta arriesgada, es una inversión consolidada siempre que se analicen las variables correctamente", apunta Lowenstein. "La inversión en ladrillos siempre es atractiva, sobre todo en aquellos emprendimientos nuevos en donde la tierra todavía tiene baja incidencia", sostiene Calcavecchia al tiempo que evalúa que, con las cocheras, la clave pasa por estudiar bien la demanda y los costos operativos para que rinda.
Inquilinos crónicos
Más allá de la mirada inversora de corto plazo, "la Argentina, como país en vías de desarrollo, toma a la vivienda como la única posibilidad de acumular un capital que permite asegúrales a sus hijos una renta futura", sostiene Banzas. Pero el esfuerzo salarial, medido en años de ingreso para aplicar a la compra de un departamento estándar usado en Parque Patricios, es de 6,5 años, el doble que a fines de la década del 90, según Reporte Inmobiliario. "En términos internacionales, no es mala esta relación, está en línea con la de Chile o Brasil e incluso es más baja que en España. Pero la diferencia es que en la Argentina no existe el crédito hipotecario (ver recuadro) para financiar ese esfuerzo", advierte Rozados.
En este marco, Otálora describe al mercado de alquileres residenciales como atravesado por una gran lucha. "Para el inquilino, los alquileres son muy caros y, para el propietario, lo que recibe es muy bajo", describe. "Por ahora, el alquiler resulta mucho más barato que un crédito, pero con la normalización de la economía y créditos hipotecarios, la cuota del alquiler competirá con la de un crédito", anticipa.
Mientras tanto y en medio de un proceso inflacionario que se aceleró luego del levantamiento del cepo, los propietarios están negociando contratos con un ajuste de entre 30 y 45% anual, que incluso puede escalonarse cada seis meses, según Pérez Duhalde. "La tasa de aumento que se usa está relacionada a varios factores: la inflación (pasada y esperada), la devaluación esperada, la demanda y la oferta, entre otros", advierte. No obstante, las inmobiliarias son más cautas y sostienen que, en general, el ajuste se sitúa en 30% anual o en un 15% semestral.
Más allá del alquiler en sí, desde la mirada del inquilino, los especialistas recomiendan considerar también el costo del ABL y de las expensas, que se verán afectadas por la suba salarial de los encargados y la quita de subsidios, sobre todo en edificios con servicios adicionales (amenities), que requieren un alto consumo de energía para su mantenimiento.
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