“Podría ser una primera señal de un amesetamiento en los
valores y puede que no tengan mucho más margen para caídas”, opina el fundador
de Reporte Inmobiliario
Las operaciones están repuntando y los precios de los
departamentos usados están llegando a su punto más bajo
Las operaciones están repuntando y los precios de los
departamentos usados están llegando a su punto más bajo
En un escenario en el que las operaciones de escrituras de
viviendas registran una leve recuperación, los valores de oferta publicados de
departamentos usados cayeron en promedio un 0,6% en la Ciudad de Buenos Aires
durante el último trimestre, según un informe de Reporte Inmobiliario. A pesar
de la caída, la variación negativa de este período fue mucho más moderada que
en los trimestres anteriores, en los que la baja promedio había sido del 5,2% y
del 4,1%. Según el fundador de la entidad Germán Gómez Picasso, esta baja de
precios “era previsible”.
“Podría ser una primera señal de un amesetamiento en los
valores y puede que no tengan mucho más margen para caídas”, opina el
arquitecto. Después de un tiempo de experimentar una demanda tan baja, la gente
se pregunta si es este el momento indicado para comprar un departamento en la
Ciudad. “Algunos deciden comprar antes de que un posible amesetamiento se
transforme en una próxima alza de precios”, observa.
En términos interanuales, estos datos representan una caída
del 12,6%, y muestran un poco más de estabilidad en el mercado respecto a los
números del año pasado, cuando había sido casi del 17%. Mientras tanto, bajaron
un porcentaje importante desde el pico de hace dos y tres años. En noviembre de
2018, la caída respecto este año fue del 30,5% y en relación a los máximos
registrados de principios del 2019 fue del 32%.
La baja de las cotizaciones es una tendencia que se mantuvo
en los últimos 11 trimestres (casi tres años) y esto es un factor preponderante
a la hora de realizar una operación inmobiliaria. “Creo que siempre uno
encuentra un inmueble adecuado y a buen precio porque en el mercado tenés
inmuebles similares publicados a precios totalmente disímiles. Entonces, si uno
encuentra uno a un buen precio ofertado y verifica que lo que está pagando le
conviene más que el precio que hubiera pagado hace tres años no debería esperar
mucho más porque se corre el riesgo de que este momento no se vuelva a repetir.
En la comparación de precios promedio históricos con respecto a los precios de
hoy están retrotraídos a casi 10 años atrás”, opina Gómez Picasso.
¿Por qué sucede esto?
Para el especialista, las razones que motivan este descenso
en los precios pueden ser muchas. Comparar la oportunidad actual con las de
tiempos anteriores es una de ellas: “La gente empezó a verificar que se
consiguen valores más bajos de los que se conseguían hace dos o tres años y eso
movió la demanda”, señala Gómez Picasso.
Además, un elemento no menos importante es que “para el
ahorrista en dólares la renta de un alquiler es baja, pero empiezan a jugar
otras variables, como la fuerte inflación que está teniendo la moneda
americana, lo que en algunos casos a la gente que tiene dólares guardados le
empieza a hacer cierto tipo de ruido”, dice el experto.
Otro factor a tener en cuenta es la relación intrínseca
entre el precio de los departamentos a estrenar y los usados, según Martín
Boquete, director de Toribio Achával. Históricamente, el comprador tiene la
comparación de valores ente el usado y el nuevo, y si valen lo mismo
lógicamente opta por el nuevo. Por ende, el precio de los usados siempre es
proporcionalmente más bajo que el de los nuevos. “En las unidades a estrenar,
los emprendimientos hoy están en un piso que tocó fondo en dólares. Menos que
esto no van a valer -sobre todo los que están en construcción- porque los
desarrolladores tienen un costo de construcción y es lo que está reflejando el
precio actual”, señala. Por ende, si los metros a estrenar ya llegaron a su
piso, los usados también tocaron fondo en un precio más bajo.
El ranking de precios
A pesar de registrar las cotizaciones más bajas, la cantidad
de operaciones del rubro sigue siendo una de las más bajas a nivel histórico.
Desde Reporte Inmobiliario señalan que se podría hablar de un nuevo equilibrio
en un punto mucho más bajo de precio y cantidad. La menor baja evidenciada en
el último trimestre puede que sea el piso del valor por el que están dispuestos
a vender la mayoría de los propietarios. Este límite podría llegar a
flexibilizase en casos de gran necesidad de realización o que les convenga el
recambio de propiedades, pero no muestra mucho más margen para variar.
El valor del metro cuadrado promedio para un departamento
usado de calidad estándar y sin amenities se posiciona en los US$1634 en la
ciudad de Buenos Aires. El precio promedio más bajo lo porta el barrio de La
Boca con US$1205/m² que se contrapone con el más caro a US$2345/m² en la zona
Recoleta-Retiro, según el relevamiento realizado por la entidad.
Mercedes Soriano de La Nación
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