Mercado inmobiliario En 40 años, sólo en dos ocasiones el valor de las propiedades cayó fuerte,

De 1977 a la fecha, sólo en las crisis de 1982 y 2002 los precios de los inmuebles bajaron en dólares, según indica un estudio privado.

En la Argentina, la relación oferta y demanda no impacta en forma directa los precios de las propiedades. En los últimos 40 años, desde 1977 a la fecha, sólo en dos ocasiones el valor promedio del ladrillo cayó fuerte, según revela una estadística elaborada por la consultora Reporte Inmobiliario. Tomando como base el metro cuadrado de un departamento de 2 y 3 ambientes usado en la zona Norte de la Capital, el precio cayó 70% (de US$1.300 a US$400) entre 1981 y 1983. La segunda ocasión fue la crisis de la convertibilidad. De 2001 al año siguiente, la cotización pasó de US$1.000 a US$600, lo que representó una baja del 40%.

En la actualidad y después de las devaluaciones del año pasado y el abrupto freno del crédito hipotecario, la demanda se contrajo fuerte, pero los precios bajaron apenas 2%, en promedio, según indica el consultor especializado Germán Gómez Picasso. “Si cae la demanda -razona- los precios de las propiedades deberían acompañar, pero en la Argentina eso no ocurre. En los últimos años hubo varias devaluaciones, y los precios de los propiedades no bajaron”.

La lógica del mercado, al menos en el país, es que los propietarios resisten a la baja. Y que prefieren desistir de vender sus casas o departamentos con la expectativa de que los precios se recuperen, salvo casos de necesidad y urgencia del dinero en efectivo. En el acumulado de 2018, cayeron las ventas un 12%, una cifra engañosa. Ya que antes de la primera devaluación, a fines de abril, y con los créditos UVA muy activos, el sector venía creciendo más del 30%.

De larga trayectoria en el sector y con una memoria robusta, el presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios, Armando Pepe, dice que, efectivamente, en 2002 los precios dolarizados de los inmuebles cayeron 40%. “Veníamos del 1 a 1 y el dólar saltó a $3. La actividad no se resintió tanto, porque muchos propietarios con deudas en dólares (que se pesificaron a $1,40) vendieron para cancelarlas”.

“En la actualidad, con las devaluaciones de 2018, no ocurre lo mismo porque nadie adeuda dólares y los propietarios no tienen apuro por vender”, explicó el entendido. Estadísticas privadas indican que los precios cayeron entre 2% y 7%, promedio. Pero Pepe aclara que algunas operaciones se concretan porque los dueños “aceptan contraofertas entre 5% y 15%, como máximo”.

De 2009 al año pasado, el precio promedio del metro cuadrado prácticamente se duplicó. En números redondos, según señala el informe de Reporte Inmobiliario, el valor saltó de US$1.500 a US$3.000. Los precios se mantuvieron inalterables, salvo una pequeña caída desde la aplicación del cepo cambiario (en 2011) hasta 2013. Pero a partir de 2014 repuntaron sin parar, hasta alcanzar los valores actuales.

El cepo contrajo las operaciones de compraventa en forma abrupta. La imposibilidad de acceder a dólares restringió la oferta por la falta de divisas y complicó el panorama en el sector inmobiliario. La normalización del mercado de cambios, sumado al surgimiento de los créditos UVA, reactivó la actividad. Según datos del Colegio de Escribanos de la Capital, la cantidad de escrituras de 2015 a 2017 casi se duplicó: saltaron de 37.392 a 63.382.

En cuanto a cantidad de operaciones, otro estudio de Reporte Inmobiliario refleja el desacople entre el nivel de actividad y los precios. En diciembre de 2000 se efectuaron 7.197 escrituras, que contrastan con las 4.078 del mismo mes del año siguiente, en plena crisis. El impacto del cepo se sintió particularmente en 2014. En diciembre de aquel año se vendieron 3.889 inmuebles, que contrastan con las 6.330 de diciembre de 2011.

Pocos estímulos para reactivar la demanda

Por Germán Gómez Picasso

Director de Reporte Inmobiliario

Son muchas las variables que nos indican hoy que los precios de las propiedades están por encima de su nivel de equilibrio, al menos un nivel que generaría atractivo y una demanda genuina. Si analizamos las estadísticas de los últimos meses vemos que al menos los precios dejaron de subir. Luego de 8 trimestres con alzas consecutivas en dólares impulsadas por los créditos hipotecarios, el último trimestre los precios retrocedieron 2%. Aunque claramente esta baja está alejada de la que se necesita para activar nuevamente a la demanda.

Sin crédito hipotecario, con escasa demanda y con caídas en los costos de construcción medidos en dólares y en un mercado claramente dolarizado, la lógica indicaría que los precios se deberían acomodar entre un 15% y un 20% por debajo.

Hoy para un comprador de vivienda resulta inaccesible un crédito UVA, ya que el ingreso que debería demostrar debido al valor millonario en pesos de la propiedad, resulta imposible. Y con créditos a tasas fijas sería aún peor.

Del otro lado están también los inversores que dinamizaron mucho al mercado los últimos años. Este es un usuario más sofisticado, que saca la calculadora y ve que los costos en dólares llegaron a caer hasta 38% en estos meses por la devaluación, sabe también que la renta tanto de alquiler como por entrar en un pozo se encuentra en niveles mínimos históricos.

Por otro lado analiza la oferta disponible y ve que asoma el fantasma de una “Ley de alquileres”, que podría alargar el plazo de los contratos, haciendo aún menos líquido al activo y quién sabe qué otro perjuicio que podría traer a los que tienen contratos firmados.

No olvidemos la presión tributaria, que siempre pesa sobre los contribuyentes que poseen activos, otro elemento más del que se habló mucho últimamente y que acobarda al inversor a la hora de tomar la decisión de compra de un departamento o una casa.

En resumen, tenemos varios factores en el mercado: imposibilidad de compra con crédito, baja rentabilidad de los alquileres, costos más bajos, escasa demanda, alta carga tributaria y no olvidemos los altos costos de mantenimiento. Todo confluye en un cocktail perfecto para que los niveles de precios actuales desalienten a la demanda.

La gran pregunta es qué puede pasar. Lo que está ocurriendo ahora es que se hacen muy pocas operaciones y solamente en casos de propietarios que están dispuestos a aceptar contraofertas agresivas, que pueden variar entre el 10 y 30% de los precios ofertados. Aunque es sabido que muchas inmobiliarias recibieron contraofertas mucho más agresivas.

¿Y cómo puede seguir el mercado inmobiliario? Quedan dos caminos: o se sigue con un mercado como el actual, sobreoferta de propiedades y con pocas operaciones (cada vez menos), o el mercado va hacia una baja generalizada de precios que podría reactivar la demanda.

La verdad es que los precios ya deberían haber bajado y no lo hicieron, por lo que nada hace suponer que esto vaya a ocurrir en el corto mediano plazo.

En las últimas décadas los precios bajaron sólo en dos ocasiones, en contextos económicos que claramente no se dan en la actualidad, pero es bien sabido que en la Argentina nunca una crisis resulta comparable con la anterior. Por ahora, los precios no bajan.