Cómo afecta la suba del dólar a los créditos hipotecarios aprobados

La escalada del tipo de cambio licuó la capacidad de pago de la nueva vivienda. Formas de cobertura.

El sueño de la casa propia ha sido y es en la Argentina un proceso no exento de riesgos y por tanto, de sobresaltos. Más allá de los avatares propios de encontrar la unidad a tono con las preferencias de cada uno, en términos de dimensiones, iluminación, acceso a medios públicos, estado de habitabilidad, entre otros, se suman en la Argentina los inherentes a la variación del precio en la moneda nacional por el efecto de la inflación, la política cambiaria y, en menor medida, factores externos que se presentan en el momento más inoportuno.

Luego de años con regulaciones extremas, cepos e inflación creciente, emergieron en los últimos meses nuevas líneas de crédito ajustables por el índice de precios del Indec –o similares, como salarios, o costo de construcción– que trajeron como principal atractivo una tasa de aumento de precios en descenso y tasas fijas muy bajas –menos de 6% anual– que posibilitaron que para un plazo de 20 a 30 años el valor de la cuota de un crédito por el 75% a 80% del valor de la vivienda cayera no sólo a la tercera o cuarta parte que exigían las líneas tradicionales a tasas fijas en pesos de 15% a 20% anual y plazos no mayores a 10 años, sino que se equiparara al valor de un alquiler.

 Los nuevos créditos hipotecarios ajustables determinan una cuota cercana a un alquiler, pero no eximen del riesgo de suba del dólar

Sin embargo, en la Argentina, la volatilidad está siempre presente, no tanto en el valor de las propiedades, sino en la unidad de cuenta con la que desde hace más de 50 años se pactan las compras y ventas, el dólar. Y eso es lo que ahora comenzó a inquietar a quienes lograron que el banco de su confianza o cercanía le aprobara el crédito hipotecario ajustable (UVA) y todavía no concretaron la operación. Es que entre el momento en que se logra el otorgamiento del préstamo y el que finalmente se formaliza en el momento de la escritura, generalmente en la propia entidad bancaria, por cuestiones de seguridad física, suelen pasar entre 40 y 60 días; difícilmente menos.

En menos de dos meses el dólar subió entre 8 y 10%, según la entidad y momento del día en que se cierra el cambio. En una operación por un equivalente a 100 mil dólares en ese período implica una diferencia de capacidad de compra de USD 8.000 a USD 10.000, que puede hacer peligrar la operación si no se cuenta con espaldas para cubrir la diferencia.

 La fuerte suba del dólar en 60 días licuó la capacidad de compra de un crédito hipotecario en pesos en un promedio de 10.000 dólares

 Otra forma de verlo es cuántos pesos adicionales al crédito aprobado por una entidad bancaria se requieren al momento de la escritura, sobre todo, cuando la suba del dólar excede lo previsible por la tasa de inflación y el movimiento de las tasas de interés.

Un ejemplo simple

Si se toma el tipo de cambio de 60 días atrás, un crédito aprobado por unos 1,6 millones de pesos era equivalente a unos USD 100 mil. Hoy ese monto en moneda nacional se licuó a unos menos de USD 89 mil, o dicho de otro modo, se requieren casi $200 mil adicionales, si se había cerrado una operación por un total no mayor a USD 120 mil, porque el préstamo no suele exceder del 80% del valor total de la unidad a escriturar.

Formas de cobertura

Frente a ese cuadro, el Banco Nación -entre otras entidades- anunció a través de declaraciones informales del presidente, Javier González Fraga, que estudia algún mecanismo de compensación al tomador del crédito.

Sin embargo, fuentes de la institución aseguraron a Infobae que aún no hay nada en firme, y sólo se está evaluando alternativas que no impliquen mayores costos para el tomador, más allá de que "si se le amplía el monto original del préstamo aprobado, deberá pagar una cuota mayor, o extender el plazo, según la relación con el ingreso del grupo familiar del solicitante.

De todas formas, en otras entidades públicas y privadas destacaron a este medio que "pese a la fuerte suba del dólar, no se han presentado casos generalizados de pedidos de ampliación del crédito por la suba del dólar en las últimas semanas".

 El Banco Nación analiza una opción de cobertura por diferencia de cambio, pero no está avanzada porque implica un costo que puede superar al 1% del valor de la transacción

Al respecto, expertos del mercado inmobiliario dijeron a Infobae que en la práctica, en el momento de la firma del boleto de compraventa de la vivienda –generalmente ocurre cuando es aprobado en firme el crédito hipotecario- comprador y vendedor, pactan un precio en dólar, con una banda de fluctuación a compartir entre las partes.

De ese modo, se evita que por efecto de una fuerte suba o baja del dólar en el mercado local de cambios se asista una transferencia de ingresos hacia una de las partes, cuando no es el objeto de transacción. Sobre todo, porque el vendedor suele hacer la operación para calzarla con otra compra.