A la caza de la clase media

Con el lanzamiento de nuevos instrumentos y una inflación que empieza a ceder, los créditos hipotecarios -una larga deuda del sistema- comienzan a cobrar forma. Cómo se compone la oferta hoy y qué están haciendo los desarrolladores para captar a ese segmento. El impacto en el mercado hasta el momento y las proyecciones a futuro.

Con el lanzamiento de los nuevos instrumentos crediticios creados durante este año y la inflación que comienza a menguar, las operaciones hipotecarias para la clase media están en ascenso. Pero, aún falta confianza, estabilidad y previsibilidad para que se potencie este segmento del mercado.

Los brokers se muestran optimistas por la inyección que recibiría la actividad inmobiliaria al poder sumar a la clase media. Los desarrolladores -cautos- reclaman créditos para las empresas, lo que permitiría promover la construcción de nuevos emprendimientos con unidades que pudiesen ser hipotecables. En todos hay buenas expectativas. El futuro dirá si se confirman.

A pesar de que las consultas por las opciones crediticias son varias, las operaciones cerradas aún son escasas. No por falta de interés -se calcula que hay un déficit habitacional de más de 3 millones de viviendas- sino por la incertidumbre respecto a las nuevas herramientas de indexación que irrumpieron en el mercado.

El Banco Nación lanzó en julio la línea Nación Tu Casa. que apunta a resolver la compra o el cambio de una vivienda única, familiar y de ocupación permanente. Otorga hasta el 80% del valor de la propiedad (cuyo precio total no puede superar los $ 2,8 millones) y financia a 20 años como máximo. La tasa de interés es del 14% fija en pesos durante los primeros tres años y luego pasa a ser variable (regida por la tasa de referencia de la entidad en ese momento). Pero, la gran ventaja es que los montos a pagar nunca podrán superar el porcentaje de incremento de variación salarial (CVS) y que permite sumar como codeudores a otros familiares para aumentar la capacidad de pago y, por lo tanto, del préstamo a otorgar. La relación ingreso-cuota no debe superar el 30% neto de los tomadores titulares.

Según informaron desde la entidad oficial, ya se contabilizaron 3.933 altas de créditos hipotecarios por un monto de $ 2.148 millones en lo que va del año (hasta el 5 de septiembre), cuando en todo 2015 se registraron 4.446. A su vez, ya recibieron más de 32.000 solicitudes y 2.500 préstamos se encuentran preotorgados (con el interesado buscando la vivienda), en escribanía u otorgados por casi $ 2.000 millones. Cada una de estas operaciones ronda los $ 800.000. "Esto hace presumir un año récord en función del lanzamiento de esta nueva línea", afirma Alejandro Henke, uno de sus directores.

Los desarrolladores de real estate aclaran que estas líneas no impactan aún en su negocio dado que los créditos son para propiedades escriturables y los emprendimientos a estrenar se demoran como mínimo dos años entre que se obtiene el final de obra y se concreta la escritura. Estos planes no alientan la construcción sino que responden a movilizar el mercado del usado.

De las propuestas crediticias actuales, el plan del Banco Nación es el que despierta más aceptación general por ofrecer mayor previsibilidad en el incremento que pudiesen sufrir las cuotas a pagar por el deudor al pasar a tasa variable. Además, los empresarios inmobiliarios siguen con interés el anuncio realizado por el presidente de esa entidad, Carlos Melconian, respecto al posible lanzamiento de una línea de crédito para desarrolladores. Ésta permitiría financiar el 50% de los nuevos emprendimientos de viviendas que se construyan con una tasa fija a establecer (que actualmente ronda el 22%), siempre que el 70% de las unidades a vender estén calzadas mediante la propia línea hipotecaria del banco, respetando el precio tope que allí se establece para conservar el espíritu de promover el acceso a la clase media. El préstamo a los developers sería por tres años, con un período de gracia de seis meses para que los inversores recuperen el capital.

Sobre este proyecto, Mariano Galeazza, director comercial del Grupo Monarca, sostiene que "es muy buena la intención de vincular la oferta con la demanda bajo un mismo instrumento financiero. Será el mejor producto orientado al mercado de los desarrollos. Hay expectativas dentro del sector respecto a esto y esperamos que sea lanzado oficialmente. Para que se produzcan inmuebles y se reactive la construcción es necesario que el que está invirtiendo y desarrollando tenga atada al final de la cuerda la demanda, y la clase media podrá comprar solamente a través de un crédito".

Dada la falta de financiación accesible que existía y la magnitud del proyecto Lagoon Pilar que esta empresa lleva a cabo en esa localidad bonaerense para un público ABC1, la firma optó durante los últimos años por proponerle a los clientes de ese emprendimiento un plan de pago de 60 cuotas pero que permite tomar posesión de la unidad a los 30 meses. Por el saldo, "se le pide al ocupante alguna garantía de pago como un codeudor, cheques, un aval bancario o alguna hipoteca sobre un bien de su propiedad. Se le da un abanico de opciones para ponerse de acuerdo".

Bruno Martino, director de Coma y desarrollador de Vilanova Haedo, apoya también la iniciativa: "Es fundamental que se ponga foco en encontrar el modo de que los compradores puedan acceder a líneas de crédito sobre unidades en construcción. Eso va a dinamizar enormemente esta industria, regulará el precio y le permitirá a este segmento de nuevos compradores poder acceder a la unidad que realmente quieren sin tener que conformarse con el stock disponible en condiciones de escritura".

Por su parte, Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios y miembro del Consejo Directivo del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI, ex CUCICBA), asevera: "Es necesario promover políticas que fomenten la inversión, que alienten a los desarrolladores inmobiliarios a tomar decisiones. Los agentes económicos son optimistas respecto de que en un par de años vamos a estar mejor. Pero para que los desarrolladores se vuelquen a invertir hace falta rediseñar las políticas impositivas y no ejercer sobre el sector una asfixiante presión tributaria".

Más opciones

En tanto, el 15 de septiembre hubo novedades desde el Banco Central de la República Argentina (BCRA). Acorde a lo establecido en la ley 27.271 recientemente sancionada por el Congreso Nacional, la autoridad monetaria reglamentó la ampliación de la Unidad de Vivienda (UVI), creada unos meses antes, como instrumento de actualización para créditos y depósitos en base al Índice del Costo de la Construcción (ICC). La UVI existente hasta entonces que se ajustaba por inflación según el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) pasó a rebautizarse Unidad de Valor Adquisitivo (UVA).

Según consignan desde Reporte Inmobiliario, la nueva UVI tendrá un valor inicial de $14,05 (igual que la UVA) y representa el costo de construcción de un milésimo de metro cuadrado (al 31 de marzo de este año).
Su actualización se realizará mediante el ICC para el Gran Buenos Aires que publica el Indec para vivienda unifamiliar. De este modo, los bancos podrán ofrecer depósitos y préstamos hipotecarios en UVI y, a la vez, depósitos y préstamos para cualquier destino en UVA. El BCRA publicará los valores diarios de ambos.
Según los datos del BCRA, desde su implementación las entidades financieras oficiales y privadas han otorgado préstamos hipotecarios ajustables por UVA por un total de $ 272,9 millones, así como también captaron depósitos a plazo fijo por $ 133 millones en UVA.

Gómez comparte su percepción sobre la evolución de este mercado: "Se duplicaron las consultas totales y se quintuplicaron las que están asociadas a créditos. Este sistema se viene utilizando en Chile desde hace 50 años. Hoy ellos pueden mostrar una relación entre stock de crédito hipotecario y PBI del 17%. El mismo ratio en la Argentina es del 1%".

Hernán Siwacki, socio gerente de la inmobiliaria Capital Brokers Propiedades, menciona: "Recibimos más consultas en general y también aumentaron los casos en los que el cliente busca complementar el precio total de la operación con un crédito hipotecario que cubra entre el 60 y el 70% del valor de la propiedad". La firma comercializa Puerto Pampa en el Distrito de las Artes porteño con un plan de pago a 48 meses pero que permite que el comprador tome posesión antes de terminar de saldar la cuenta.

Desde el Banco Ciudad destacan el creciente interés que despertaron los créditos UVI y esperan que continúe aumentando a medida que se consolide la desaceleración de la inflación y la estabilidad económica. Hasta agosto, solo esta entidad acumuló 2.000 consultas, habiendo concretado ya 116 operaciones, con un monto promedio de $ 1 millón.

"Ciudad lidera la colocación de esta línea hipotecaria de acuerdo con las estadísticas del BCRA, habiendo desembolsado hasta agosto un total de $ 116,5 millones, equivalentes a más del 60% del total de créditos ajustables por UVIs dados por todo el sistema financiero argentino", afirma Alejo Espora, jefe de Estudios Económicos del banco.

Desde 2012, esta institución cuenta con la línea Primera Casa BA que, en conjunto con el Instituto de la Vivienda porteño, asigna prioridad para las personas con necesidades habitacionales urgentes. Estas hipotecas tienen una tasa fija del 19% a un plazo de hasta 20 años. En lo que va de 2016, en este banco se concretaron más de 1.000 operaciones por un total de $ 742 millones, con un monto promedio de crédito de $ 700.000. Esta línea hipotecaria fue la más demandada, seguida de aquella con una tasa combinada (inicialmente fija y luego variable), en la que colocaron $ 324 millones entre enero y julio.

El Ciudad ocupa el segundo lugar en el ranking de créditos hipotecarios a nivel nacional, con un market share del 16%. "En los primeros siete meses de este año colocamos el 25% de los préstamos a la vivienda del país. Es decir, uno de cada cuatro créditos hipotecarios otorgados en 2016 en Argentina ha salido de aquí, a pesar de contar con un rango de acción menor desde el punto de vista geográfico", explica el economista. Además, considera que "los nuevos créditos en UVIs tienen una demanda creciente" y estima que en la medida que vaya disminuyendo la inflación, "tendrán una colocación en ascenso".

Si bien aún es pronto para emitir un juicio definitivo -advierte Cristian Martino, gerente Comercial del Grupo FBA especializado en fideicomisos inmobiliarios- la oferta a través de los créditos UVI que ofrece el Banco Ciudad, entre otros, "le saca ventaja a los otorgados por el Nación ya que la exigencia de los ingresos a demostrar es menor. Sería muy importante que el monto financiable sea, al menos, del 80% del valor real y que la cuota se ajuste exclusivamente por la variación del salario".

Para todos los gustos

Por su parte, el Banco Provincia presentó en abril su nueva línea TuVivienda que es ajustada por UVIs, sobre la que recibieron 10.000 consultas, "lo que marca el nivel de expectativa que genera esta oportunidad de acceso a la casa propia tras varios años de escasa oferta", opina Juan Curutchet, presidente del Bapro.

Ya están en curso 580 trámites aunque hasta el 9 de septiembre se escrituraron solo 22 préstamos, por un monto total de $ 20,8 millones. El monto promedio de los créditos fue de $ 948.000 y las cuotas alcanzaron los $ 8.679. El ingreso aproximado declarado de los beneficiarios fue de $ 41.900, pero hay operaciones por montos más bajos, con beneficiarios que tienen un ingreso mensual de entre $ 15.200 y $ 30.000.

Este préstamo apunta a empleados en relación de dependencia que perciben sus ingresos en ese banco; jubilados y pensionados que perciben sus haberes allí así como autónomos y monotributistas que desean comprar una vivienda única. Financian el 75% del valor equivalente a 100.000 UVIs (máximo $ 1.500.000) a pagar en 15 años con una tasa nominal anual fija de 4,9% y una afectación del 30% de los ingresos de los solicitantes respecto a la cuota.

A su vez, cuentan con otras tres líneas hipotecarias tradicionales cuyos montos máximos de préstamos alcanzan los u$s 250.000 con tasas que van del 24 al 34% anual actualmente, a pagar durante 15 a 20 años. "A partir del lanzamiento de la línea UVI tenemos una demanda mayor que está desplazando al hipotecario tradicional", comenta Curutchet.

Entre enero y agosto, Banco Provincia otorgó 193 préstamos hipotecarios tradicionales (no UVIS) por $ 160,4 millones con una cuota promedio de $ 13.000. "Si bien se trata de una performance baja, refleja un aumento del 80,6% respecto de igual período del año pasado. Creemos que la línea está en pleno crecimiento y estimamos que los resultados más notorios se van a ver a partir de octubre, cuando se confirme una sensible baja en la inflación y la gente se familiarice más con esta modalidad de costos indexados. Estamos convencidos que será un suceso durante los próximos años", proyecta.

Juan Ignacio Mel, gerente de Ventas de Mel Propiedades, no tiene la misma experiencia. Sostiene que no se incrementaron las consultas por créditos hipotecarios y las operaciones mediante esta sistema representan solo el 1% del total. Tampoco recibió preguntas por los créditos UVI. "Hasta que no se demuestre que la tasa de inflación se está reduciendo, no creemos que haya mucho interés", dice.

Consultado Hernán Oppel, director de la inmobiliaria Oppel, destaca que "estas líneas de crédito son superadoras respecto de las anteriores dado que han flexibilizado los requisitos para poder acceder".
También desde el ámbito privado, Pablo Lowenstein, socio director de Haus Developers, critica: "El problema de este momento es que la oferta de créditos oficiales apunta a un segmento que en muchos de los casos no califica. Las demandas son muy altas cuando el estado de los trabajadores del segmento tiene mucha informalidad". En julio esta empresa anunció la posibilidad de pagar sus unidades a estrenar y por finalizar en Palermo y Belgrano mediante un anticipo del 50% y la mitad restante en 120 cuotas (en dólares). Lo realizan vía un partner financiero (AGL Capital).

Miguel Camps, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), destaca que "este esquema genera al mismo tiempo la posibilidad del ahorro popular como abastecedor del sistema, lo que da carácter de genuino. Si bien el funcionamiento de este mecanismo se generalizará cuando se logre bajar la inflación, se abre una vía fundamental de financiamiento de la vivienda de clase media como hace mucho tiempo no se veía en el país. Para los desarrolladores será un antes y un después sobre las propuestas dirigidas a la clase media".

Sin embargo, Federico Blejer, socio en Fiduciaires, comenta: "Las líneas actuales son todavía muy marginales. Habrá que esperar el comportamiento de la economía en los próximos meses para notar un mayor desarrollo del mercado crediticio. Estamos estudiando el desarrollo de viviendas para la clase media en un formato donde el acompañamiento de instituciones financieras se torna imprescindible. En la medida en que estas líneas se tornen más accesibles habrá mucha más oferta para cubrir esta necesidad".

Si bien hace pocos meses que comenzaron a ofrecerse, el contexto inflacionario y la incertidumbre que provoca la variable de ajuste del préstamo hace que el cierre de operaciones avance a paso lento. Los más optimistas destacan el incremento de solicitudes. Los menos, advierten que aún falta mucho camino por recorrer para que estos planes generen un impulso importante.