Todo listo para la exención del IVA a desarrollos de vivienda

La AFIP reglamentó como se compensará o se efectuará la devolución del impuesto. Se abre una oportunidad competitiva para nuevos proyectos de viviendas a un costo más bajo. Normativamente ya está todo listo

El día 22/07 del corriente se publicó en el Boletín oficial la Resolución 4531/2019 de AFIP y con la misma se reafirmó el compromiso de poner en práctica los beneficios fiscales para el desarrollo de vivienda, prometidos en la Ley 27.467 en 2018.

Rápidamente llovieron consultas sobre si se trataba de algo nuevo. La realidad es que podríamos decir que la AFIP ha puesto un pie en esta carrera, diciendo “estamos preparados para avanzar”. No es un dato menor, porque hasta ahora había mucha incertidumbre de parte del sector que duda de lo que se suelen considerar sólo buenas intenciones.

Por lo tanto, la reciente norma establece el procedimiento específico para solicitar la compensación, acreditación y/o devolución del IVA generado por las compras o contrataciones que se realicen en los proyectos que previamente hayan sido calificados y aprobados por Secretaria de Vivienda.

Para aclarar el punto debe recordarse que la Ley Presupuestaria 2019 incluyó en su capítulo XII un apartado dedicado al Programa de Vivienda Social, considerando a estas como aquellas unidades de Viviendas incluidas en proyectos inmobiliarios, cuyo valor de venta individual no exceda las 140.000 UVA (algo mas de U$s 125.000 a valores de hoy).

El espíritu de la norma es el de generar incentivos fiscales para la oferta (Desarrolladores/Constructores) de modo que estos construyan viviendas a menor costo y, en el mejor de los casos, esta baja del costo se traduzca en un precio menor.

Con una carga fiscal, punta a punta, de más del 53% sobre el monto total invertido en un desarrollo inmobiliario, está claro que cualquier beneficio es bien recibido por el sector. No obstante, del total de los impuestos que afectan a la inversión inmobiliaria, el IVA, y el Impuesto a las ganancias (dentro de los impuestos nacionales) se llevan la mayor carga total, en tanto que el Impuesto a las Ingresos brutos y el impuesto de sellos (dentro de lo impuestos provinciales) son de los más distorsivos.

La Ley 27.467 viene a atender solo una de las patas de esta mesa fiscal. En este programa se incluye un doble beneficio relativo al IVA, que resumiremos del siguiente modo (para simplificar): la exención del impuesto generado por las ventas (Beneficio Económico) y la compensación, acreditación y/o devolución del IVA pagado por las compras (Beneficio Financiero).

En la norma se establecen ciertos topes para el cálculo y la obtención de ambos beneficios y allí será muy importante, no sólo el valor de venta de las unidades sino también definir las características específicas del proyecto, su naturaleza, sus costos de construcción, el vehículo a través del cual se desarrolle el proyecto y sus aspectos vinculados con la sustentabilidad (debe recordarse que si se trata de hacer accesible la vivienda, también debe ser accesible mantenerla, por ejemplo reduciendo el consumo de energía que demande a sus usuarios acondicionarla), entre otros.

Seguros y controles adicionales

La reciente norma de AFIP señala que, como en cualquier beneficio fiscal, su solicitud debe venir acompañada de la contratación de un seguro de caución a favor de la AFIP que garantice que los beneficios son otorgados contra un respaldo y así asegurar el cumplimiento de todos los requisitos exigidos al desarrollador. Este esquema común en los programas de Reintegro de IVA para exportadores y es habitual cuando se solicita una devolución de impuestos en un programa sujeto a requisitos de cumplimiento posterior a su otorgamiento.

Al respecto, otra gran inquietud era si cada solicitud generaría una fiscalización al desarrollador, como ha sucedido siempre con los exportadores, generando un gran espacio de tiempo entre la solicitud y la obtención del beneficio. Sobre el punto, cabe destacar que la resolución 29/2019 de Secretaría de Vivienda menciona que habrá por lo menos una inspección de la Secretaría durante la Obra.

Respecto a la AFIP un alivio ha sido la RG 4467/2019 que ha eliminado el requisito de fiscalización ante cada solicitud de reintegro de IVA de los exportadores, apoyándose en que cuenta con avances sistémicos que facilitan los controles y acortan los tiempos para la obtención de los beneficios. Entendemos que siendo la misma institución, estos procesos seguirán la misma lógica para este programa, por lo que el punto no debiera ser una preocupación.

No obstante, cada solicitud de compensación, acreditación o devolución del IVA por las compras deberá contar con la certificación de un Contador respecto a los comprobantes presentados y el aval del Director de Obra del Proyecto, respecto al grado de avance.

Los beneficios en números estimados

Para comprender más claramente los alcances prácticos de la norma, analizaremos un caso base en Buenos Aires (No obstante, debe recordarse que la norma tiene alcance Nacional).

Para ello analizaremos un ejemplo de un proyecto de 5000 M2 de construcción, con 4200 M2 vendibles, de 100 unidades funcionales viviendas de 42 M2, todas ellas con un precio de venta de 135.000 UVA, o sea aproximadamente $ 5.265.000, o algo mas de U$s 120.000 cada una.

Estimaremos para avanzar con este ejemplo un costo de construcción de USD 5.000.000, algo así como 5.512.820 UVA. Además supondremos que del total de las compras se estima que un 40% será a proveedores que la facturen al 21% el IVA, otro 50% al 10.5% y el resto a monotributistas que no generan crédito fiscal.

Para finalizar con los supuestos, consideraremos que la incidencia del terreno en el proyecto es del 25%.

Con estos parámetros el cuadro de análisis sería el siguiente:

Considerando que el Proyecto cumple con los demás requisitos enunciados en la Resolución 29/2019 de Secretaría de Vivienda y considerando que las Unidades tendrán entrega efectiva antes de Diciembre de 2022, podríamos estimar beneficios del siguiente orden:

Por lo tanto, lo que viene a remarcar la nueva RG de AFIP es que ya se encuentra definido internamente el esquema de solicitud de los beneficios, una vez obtenido el certificado de aprobación de parte de Secretaría de Vivienda.

Es decir que la norma deja claras las competencias propias de Secretaría de Vivienda (Aprobación de proyectos y control de avance) de las relativas a la AFIP (Otorgamiento efectivo del Beneficio Fiscal). Hasta ahora sabíamos que Secretaría de Vivienda había avanzado en la reglamentación y sus procedimientos internos y se necesitaba esta confirmación de la AFIP para iniciar la carrera y confirmar que los beneficios se harán efectivos.

El programa se encuentra así plenamente vigente a la espera de la obtención de los primeros Certificados de Calificación. Su vigencia opera desde el 01/01/2019 y aunque no hay plazo tope para presentarse, el programa tiene el condicionante de que los proyectos deben estar entregados al 31/12/2022. Adicionalmente la Ley contempla un cupo para el otorgamiento del beneficio de 60.000 unidades de vivienda en total a nivel nacional, acotando a 3.000 el máximo de unidades de vivienda por desarrollos iniciados antes del 2019.

Los puntos pendientes: Ingresos Brutos y Sellos

La Ley presupuestaria que ha dado origen al beneficio, en su artículo 98 realiza una invitación a las provincias para que establezcan exenciones en el Impuesto de Sellos y en el Impuesto sobre los Ingresos Brutos y promuevan que sus municipios otorguen incentivos tributarios en el marco de este programa (Vg. Tasas, Derechos, etc). Al respecto a la fecha sabemos que Secretaria de Vivienda se encuentra negociando con varias provincias para lograr avanzar en el objetivo.

Esperamos que las provincias puedan acoplarse rápidamente al programa ya que solo estos dos impuestos representan el 20% de la carga tributaria total de un proyecto inmobiliario y además de que su impacto es directo y sin posibilidad de compensación, el mismo suele generarse en el momento más importante para el consumidor final: la posesión.

Comentarios finales

El indicador de éxito final del conjunto de normas impulsadas desde el año pasado para beneficiar al sector (Incluyendo la Ley 27.440 en sus artículos 205 y 206), debería reflejar una efectiva reducción del costo del metro cuadrado de construcción de la vivienda social que permita un mayor acceso al crédito para los beneficiarios finales. Esta efectividad se sustenta en la eficiencia con que los organismos intervinientes otorguen el recupero del crédito fiscal por IVA.

Cont. Mariela SchenoneCDS Desarrollos Metrox Real Estate