Seguro de caución obligatorio para desarrollos inmobiliarios.

Hildo Cuffia nos cuenta cómo funciona el Seguro de caución que se debería ofrecer en los departamentos a estrenar.


La modificación introducida en código civil en el art 2071, del capítulo de pre horizontalidad, abrió una importante oportunidad en el mercado de seguros, algunas compañías ya estaban operando este seguro obligatorio del art. 2071, aunque los desarrolladores con distintas excusas evitaban cumplir con la citada obligación, salvo cuando el comprador se lo requería.
La resolución de la Superintendencia número 40.925, aprobó de carácter general un seguro para cumplir con la obligación del citado artículo, que permite establecer un seguro genérico, para el desarrollo y certificados individuales, para cada comprador, donde se pueden adaptar a las características de operación. De instalarse este seguro seguramente se podrá impulsar el mercado inmobiliario, dando mayor certeza a los compradores de desarrollos inmobiliarios, comúnmente llamados compra en pozo.
Que dice el artículo 2071 del código civil y comercial:
ARTICULO 2071.-Seguro obligatorio. Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo o, en su caso, la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar.
El incumplimiento de la obligación impuesta en este artículo priva al titular del dominio de todo derecho contra el adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos contra el enajenante.
Los elementos mencionados, traerán movimientos en el mercado inmobiliario, un cambio frente a la oferta (desarrolladores) y demanda (adquirentes) , quienes ya no solo colocaran los mayores porcentajes del desarrollo, a inversores conocidos, con capacidad de pago conocida, sino que lo harán a compradores finales, a quienes sino le entregan el seguro en cuestión, se verán privados de poder reclamar el cumplimiento de las prestaciones comprometidas por el adquirente de la unidad, con los riesgos de desfinanciación del emprendimiento en cuestión.
También posiblemente produzcan modificaciones en las tipologías a construir para atender esas nuevas demandas, pondrán en la mira de los desarrolladores ya no solo al inversor inmobiliario, o las parejas, de doble ingreso sin hijos, con una alta capacidad de ahorro, sino incorporan a las familias de ingresos medios.
El nuevo comprador que ahora busca una unidad para “vivir”, se fija en otros parámetros que los que miraba e inversor ya que está invirtiendo sus ahorros, y si bien no es un comprador profesional, seguramente recurrirá a asesoramiento legal o de un profesional matriculado, para conocer los riesgos o complicaciones, que podrían surgir, ante los reclamos al desarrollador-constructor, frente a la posibilidad del fracaso de la operación, sobre todo en contratos complejos como son fidecomisos inmobiliarios, ergo incluye esta operación muchos aspectos de la ley de defensa del consumidor, y las solidaridades que ello implica.
Este seguro obligatorio, estaba disponible desde ya hace un tiempo, no era necesario un seguro especifico, si bien nuestra compañía había presentado un plan específico, muy similar al aprobado ahora por la SSN en carácter de resolución general y era adquirido no por todos los desarrolladores, ni para todos los compradores.
Tanto el análisis para la suscripción, como la redacción de las condiciones particulares, por tratarse de un seguro de caución están atadas a la redacción del contrato original, ya sea un boleto de compraventa, un contrato de adhesión a un fidecomiso, o la constitución de un fidecomiso al costo, donde se delinean temas tales como la definición del fracaso de la operación, y la tasa de interés retributiva, entre otros aspectos. En pocas palabras sería “un traje a medida”.
La medida de la prestación (suma asegurada) está definida por la integración de dinero que va haciendo el comprador más una tasa de interés retributiva, fijada en el contrato, en función de la carpeta.


Hildo Cuffia
Prudencia Cia. Arg. de Seguros Grales S.A. 

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