Hipotecarios como inversión: se paga la cuota con la renta del alquiler

Bancos públicos y privados comenzaron a ofrecer créditos también para una segunda vivienda ajustados por inflación. Hay que poner el 20% al inicio, pero luego el 80% restante a 30 años se paga con la renta que da el alquiler. 




El boom de los hipotecarios, de la mano de la "uvización" de los créditos (por los UVA, atados a la inflación), está provocando un renacer del real estate para la primera vivienda, para empezar a cubrir el déficit habitacional de 3,8 millones de hogares.
Pero la "uvización" de los hipotecarios también es una oportunidad como inversión, ya que varios bancos públicos y privados no sólo ofrecen estos créditos para la primera vivienda, sino también para una segunda.
De acuerdo a un relevamiento que hizo First a pedido de este diario, el Provincia, Ciudad, BBVA Francés, HSBC y Supervielle son los players que lo ofrecen.
Para un departamento de $ 1,7 millón, el Bapro exige una cuota de $ 8180 (la más baja de todos), contra un alquiler que se cobraría al inquilino de $ 8500, según releva Guillermo Barbero, partner de First. La clave es acreditar el sueldo en el banco, ya que de esta forma ofrecen mejor tasa, pero esto es algo que el empleado puede hacerlo. Aunque la empresa tenga otra entidad donde deposite los haberes, uno puede elegir y cambiar de banco.
En el caso del Bapro, el crédito es a 30 años, a una tasa UVA más 5,9% anual, y el individuo necesita $ 340.000 al momento de escriturar, ya que le otorgan el 80% del valor del inmueble. Se requieren ingresos familiares por $ 31.312 para obtener un préstamo por $ 1,36 millón.

Nuevo escenario

Luego de muchos años de no tener crédito hipotecario en Argentina, se recrea una situación para que los que actúan rápido puedan entrar a este mercado: "Esta ventana va a estar mientras las tasas se mantengan por debajo de los 5 puntos y no se disparen demasiado los precios de las propiedades", pronostica Germán Gomez Picasso, director de ReporteInmobiliario.

Su socio, José Rozados, hace hincapié en prestar atención a la tasa y los gastos de estas líneas: "No es directa la ecuación como en un crédito para usuario final, porque tienen mayores tasas de interés y tributación de impuestos en función de no ser de primera vivienda. Hoy estás por encima del alquiler, pero recuperás gran parte de la cuota y te capitalizás a futuro. Es una opción que, en la medida que se sostenga en el tiempo, e incluso se mejore por competencia entre los bancos, puede generar que los inversores vuelvan al negocio, pero ahora vía financiación bancaria".
Damián Di Pace, director de Focus Market, aporta otra mirada: "Cuando pensás en un departamento como inversión, hay que tener en cuenta no el valor presente, sino el potencial del valor futuro de ese inmueble. Hoy el valor promedio de departamentos en el Sur de la Ciudad de Buenos Aires parte de valores promedios en u$s 2000, pero en relación a las obras de infraestructura, mejora de transporte, parques y plazas de esa área de la ciudad, el potencial de crecimiento del valor futuro es muy grande.
Con el crecimiento de los créditos hipotecarios, el valor promedio en dólares del metro cuadrado en la ciudad de Buenos Aires creció un 8% interanual. Para Di Pace, la expectativa es que la presión de la demanda con las nuevas líneas lanzadas generen una presión mayor sobre la oferta de departamentos, llevando el valor del metro cuadrado al alza.
Damian Tabakman, presidente de la Asociación Argentina de Profesores y Consultores de Real Estate, señala que esta inversión dará bien en la medida que, como se espera, suba el precio de las propiedades en dólares, de modo que se logre una ganancia de capital sobre el down-payment (anticipo) realizado, que se puede capitalizar vendiendo la unidad cuando ello suceda, precancelando la hipoteca: "La clave pasa por comprar bien y luego vender sin esperar demasiado. Como siempre. Aún con hipotecarios UVA".
"En definitiva, hay que buscar una buena relación entre valor de compra y lo que se percibiría por alquiler", concluye Gomez Picasso.

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