Créditos hipotecarios: cómo se adapta el mercado inmobiliario

Con 50.000 préstamos proyectados para fin de año y la expectativa de duplicar ese número en 2018, la escalada de los hipotecarios está cambiando el panorama del real estate. La oferta de los bancos y la mirada de los brokers. ¿Hay unidades para responder a lo que buscan los compradores?


Suena el teléfono y antes de poder saludar al agente inmobiliario que recibe la llamada se escucha casi en simultáneo la consulta directa del otro lado de la línea: "¿Es con crédito?". En muchos otros casos la pregunta cambia por "¿cómo es tu situación?" y a continuación la aclaración "mirá que no es apto crédito" o, por el contrario, destacan cuando sí lo es. La "calle" evidencia lo que las estadísticas demuestran y entrevistados comentan.
Los datos son contundentes. Según la información brindada por el Banco Central, el stock de préstamos hipotecarios otorgados por todo el sistema financiero en UVAs es de $ 16.370 millones, desde su lanzamiento el año pasado hasta el 11 de agosto. Además, hay otros $ 7.200 millones de préstamos personales en UVAs desembolsados. Sólo en julio se entregaron $ 5.085 millones en hipotecas.
"Con el sistema anterior solo 2% de la población tenía ingresos como para calificar a un crédito mientras que con la UVA puede hacerlo el 60% de la población", se afirma en un informe elaborado por la Jefatura de Gabinete del mes pasado. Actualmente, casi tres de cada cuatro de los nuevos créditos otorgados son en UVA, se prevé cerrar el año con 50.000 préstamos entregados y se aspira a duplicar esa cantidad durante 2018, para llegar al 1% del PBI.
"En agosto, el sistema está entregando un promedio de $ 250 millones por día en hipotecarios UVA", detallaron desde el Central. Los bancos que otorgan estos préstamos son BBVA Francés, Ciudad, Córdoba, Credicoop, Galicia, Hipotecario, ICBC, Itaú, Macro, Nación, Patagonia, Provincia de Buenos Aires, Santander Río, Supervielle y Tucumán.
"El mecanismo es bueno y va a funcionar. Se están dando los primeros pasos. El crédito hipotecario apareció primero con bancos públicos y fomentó inicialmente la venta de la vivienda usada. En la medida en que va convergiendo la tasa de inflación acercándose a un dígito, es probable que este mercado vuele. En tanto, empiezan a darse las condiciones para que el crédito hipotecario se pueda entregar para vivienda nueva", afirmó Alejandro Belio, director de Operaciones de TGLT.
Según contó, la empresa mantiene conversaciones con varios bancos para analizar en qué nichos del mercado apuntar sus proyectos y cómo pueden trasladar el financiamiento de estos bancos a su público. También intentarán reformular sus proyectos en curso para penetrar en mercados que hasta ahora no tenían demanda. "Estamos analizando la posibilidad del crédito hipotecario para Astor San Telmo, puntualmente, y futuros proyectos", puntualizó.
En tanto, en KWZ esta nueva línea de créditos UVA "no ha influido en las ventas ni en la planificación futura de proyectos dado que en lo que se refiere a desarrollos que todavía están en construcción o desde el pozo, no hay créditos disponibles", se lamentó Guido Wainstein, CEO de la firma. Además, agregó, "contar con crédito externo todavía es una expresión de deseo, no se implementó pero estamos trabajando para eso" y reconoció que "en proyectos ya finalizados y en condiciones de ser escriturados realmente se nota mucho movimiento".
Para Damián Tabakman, consultor y rector de la escuela de negocios EN Real Estate, "los créditos hipotecarios individuales andan muy bien, con una demanda cada vez más tonificada y con un crecimiento geométrico. Desde hace décadas que no se veía esto y la gente rápidamente lo está tomando. En la práctica los bancos públicos tienen una captación mucho más grande que los privados. Esto aplica al mercado del usado porque los emprendimientos inmobiliarios que se lanzaron recientemente están perdiendo un poco de demanda dado que la gente prefiere comprar con préstamos UVA. Se está lejos de incentivar la construcción de proyectos nuevos, se los está desalentando y la gente se orienta al usado. Si bien hay préstamos a desarrolladores, son pocos, lentos y no muy agresivos en términos de producto".
Escalada hipotecaria
Si bien las condiciones y características de los créditos para el público varían según la entidad y el tipo de línea que se solicite, hay coincidencia generalizada sobre el éxito de las diversas propuestas de financiación hipotecaria en UVAs, unidad de valor actualizable en función del índice CER (que ajusta por inflación, tanto cuota como capital), lo que permite bajar el valor de las cuotas a pagar hasta resultar semejantes a un alquiler mensual y extender los plazos de los créditos a 30 años.
Banco Nación ofrece líneas con destino a la compra, reemplazo, construcción, terminación y refacción de vivienda, tanto en pesos como en UVA. El monto máximo del bien a adquirir es de $ 3.462.500. Desde abril la entidad incluye en su cartera de créditos los del programa Procrear y se financia hasta el 80% del valor de la propiedad.
"Este año se advierte una demanda muy fuerte. La línea más solicitada es la de UVA en una proporción de 70-30 con relación a la de tasa fija. Estimamos que continuará esta tendencia favorable para lo cual hay que crecer fuertemente en la oferta de inmuebles vía desarrolladores, entre otros. Este año nuestro banco estima llegar a las 20.000 hipotecas", afirmó Roberto Moreu, subgerente General de la Banca Individuos del Banco Nación.
Durante 2016 esta entidad otorgó 5.935 préstamos por $ 4.102 millones y, en lo que va de este año, hasta el 11 de agosto lleva contabilizadas 8.284 operaciones por poco más de $ 8.928 millones. De estos últimos, 6.222 por $ 6.354 millones fueron dentro de la línea Mi Casa y 2.046 por $ 2.559 millones bajo la línea UVA, si bien cabe la aclaración de que esta entidad lanzó este último tipo de crédito recién en junio de este año y ya registran 117.296 solicitudes activas de las cuales 27.945 se corresponden a clientes que se encuentran buscando casa o bien están en Escribanía. "En Nación, cada tres minutos una familia concreta el sueño de su vivienda propia", concluyó Moreu.
El Provincia desarrolló los préstamos UVA con plazos de hasta 10 y 30 años, una línea que denominan Hipotecario Social también en UVA, destinada a trabajadores con ingresos informales, los créditos Procrear y las líneas tradicionales para primera vivienda y otros inmuebles.
"El mercado de créditos hipotecarios comenzó a despegar durante el segundo semestre de 2016 a partir de la implementación del sistema de UVA y se aceleró este año a partir del lanzamiento de los créditos a 30 años que impulsó el Gobierno nacional a través de la banca pública. Eso permitió reducir aún más la cuota de los préstamos y equipararla con el costo de un alquiler, en un contexto de disminución de la inflación y mejora de la confianza", graficó Juan Curutchet, presidente de la entidad.
Entre las inquietudes que llegan al banco, el directivo mencionó que "hay muchas consultas sobre la posibilidad de incluir un codeudor o de hipotecar otra propiedad diferente a la que se está adquiriendo. La figura del dador de hipoteca por parte de un tercero es una alternativa interesante que muchos clientes están adoptando para comprar una propiedad que no es apta para un crédito hipotecario. Esto permite salvar el mayor inconveniente que aparece hoy en el horizonte de este boom de créditos para la vivienda: muchas propiedades no son aptas para ser hipotecadas y esto imposibilita la operación. De todas maneras, desde el BCRA están trabajando para reducir estos condicionamientos".
Hasta el jueves 10 de agosto el Banco Provincia tenía registradas 36.825 consultas y 13.196 trámites iniciados de las diferentes líneas en UVA. Llevaba liquidados 4.362 préstamos hipotecarios, por un monto superior a $ 4.500 millones, del cual 76% corresponde a las líneas en UVA.
En cuanto al Banco Ciudad, la línea UVA fue lanzada el año pasado y "lidera la colocación de estos créditos en el sistema" con más de 2.300 préstamos entregados a la fecha por unos $ 1.100.000 por operación, superando en total los $ 2.300 millones. Si bien continúan ofreciendo las líneas tradicionales con tasas combinadas, actualmente la gran mayoría se inclina por tomar alguna de las tres líneas UVA para adquirir vivienda que esta entidad posee: Hipotecario, Procrear Solución Casa Propia y Primera Casa BA, todas a 30 años con un tope máximo de $ 2 millones, según el caso.
"Estamos con una altísima demanda que no para de crecer. El crédito aumentó 30% en julio respecto al mes anterior. Hemos cuadruplicado la cantidad de créditos otorgados respecto del año pasado y tenemos en proceso más de 3.000 carpetas. Esperamos llegar a 6.000 créditos otorgados para fin de 2017", comentaron desde esta entidad. En particular, con la línea Procrear otorgaron 600 créditos en los dos meses que transcurrieron desde su lanzamiento.
Si bien los bancos públicos lideran la oferta y otorgamiento de créditos hipotecarios en UVA, los privados comenzaron a animarse, con mayor decisión en el último tiempo. El Banco Supervielle cuenta con préstamos hipotecarios UVA con diversos destinos: adquisición de vivienda única y permanente; vivienda secundaria; y ampliación o refacción del hogar. También posee una línea para quienes son seleccionados como beneficiarios del programa de subsidios del Procrear.
Esta entidad otorgó más de $ 400 millones bajo esta modalidad de créditos y espera triplicar el número para fin de año. "La demanda es inversamente proporcional a la inflación; es decir, que si la misma continúa con una tendencia decreciente, la demanda aumentará", predijo Javier Tiburzio, gerente ejecutivo de Productos y Beneficios de Supervielle. Existen 1.000 solicitudes de clientes que iniciaron el primer contacto con el banco, 400 por concretarse en los próximos 90 días y proyectan una colocación de $ 5.000 millones.
Banco Galicia es otro de los que también desarrolló las líneas hipotecarias UVA. "Este año las solicitudes de préstamos crecieron exponencialmente. Llevamos más de 1.000 préstamos otorgados y hay más de 4.000 operaciones en proceso entre hipotecarios UVA e hipotecarios UVA Procrear", detalló Nicolás Rojas, gerente de Productos Activos y Pasivos del Banco Galicia. El monto promedio de los préstamos hipotecarios UVA es de $ 1.600.000 mientras que los Procrear son de $ 600.000. El plazo promedio es de 18 años y en general se financia alrededor del 55% del valor de la propiedad. La edad medio de los clientes tomadores es de 40 años.
Repercusiones
El futuro del crédito hipotecario es prometedor. Más aún, cuando realmente los bancos acepten tomar como hipotecables unidades a estrenar o en pozo con la presentación del boleto de compraventa hasta que tengan su correspondiente escritura, acorde a la habilitación que dio el Banco Central mediante la comunicación A 6250 hace más de dos meses. Con ello se intenta ampliar el stock de propiedades en oferta factibles de hipotecar.
Mariano Galeazza, director comercial del grupo Monarca, ve "muy bien y con muy buenos ojos" la llegada de los créditos hipotecarios aunque advirtió que "es un camino que tenemos que seguir recorriendo para que termine de explotar el mercado inmobiliario. Hay mucho por crecer. El crédito está teniendo un efecto muy dinamizador de los productos terminados con hipotecas pero en cuanto a los desarrollos nuevos, en el muy corto plazo, genera competencia. Esto es negativo pero todos entendemos que vamos hacia un camino óptimo del mercado. Estamos muchísimo mejor que hace dos años pero quedan algunas cositas en cuanto a los desarrollos. La comunicación del Banco Central para permitir financiar a través de un boleto de compraventa es elemental para nosotros, que tenemos un delay entre que hacemos las obras y se logran las escrituras".
Esta desarrolladora se encuentra analizando nuevos proyectos y evaluando adaptar los que ya tienen en curso -como Lagoon Pilar- para acomodarse a los nuevos compradores y las nuevas reglas del mercado. Miran tierras en el sur de la ciudad de Buenos Aires y en áreas suburbanas que les permitan pensar emprendimientos apuntados a la primera vivienda porque "la demanda será muy grande y faltarán proyectos".
En tanto, Esteban Villar, representante de la desarrolladora The Core Group. analizó: "Estamos en un período de transición en donde el mercado debe ajustarse al crédito y viceversa. Hay una gran diversidad de productos que pueden calificar para los créditos pero sería fundamental poder avanzar con la medida del Banco Central sobre la posibilidad de comprar unidades desde pozo o sin escriturar. Esto generaría aún mayor movimiento del mercado y de propuestas de productos".
Según los últimos datos aportados por el Colegio de Escribanos porteño entre enero y junio de este año el 21% del total de los actos de compraventa de inmuebles en la ciudad de Buenos Aires se pactaron con hipoteca, lo que significó 8,6 puntos porcentuales más que en similar período del año anterior. Las operaciones con garantía real sumaron 5.299, 143% más que en la primera mitad de 2016. En los primeros seis meses del año se efectivizaron 25.231 escrituras de compraventa.
Para Mariano Oppel, presidente de Oppel Inmuebles, es importante destacar que "esta gran cantidad de demanda no ha multiplicado la existente, por lo menos, considerando el promedio del segundo semestre de 2016 contra el primer semestre de 2017, sino que en una gran proporción, la ha reemplazado. Es decir, las operaciones con crédito hoy representan cerca del 40% de las que están en curso. Sin embargo, si comparamos el último semestre de 2016 con el primero de 2017, prácticamente no hubo diferencia. La receptividad es muy buena tanto de vendedor como de los compradores, el desafío es el proceso artesanal que requiere su armado".
Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Servicios Inmobiliarios, comentó que están "recibiendo muchas más consultas de compradores con crédito hipotecario que con pago al contado. Sin dudas que (el crédito) es un actor muy importante en el mercado inmobiliario, sobre todo en los departamentos de hasta u$s 350.000". Entre las cuestiones a mejorar, el broker señaló que "la gran contra de los créditos son los tiempos. Son muy largos y genera mucha incertidumbre a las partes" y consideró que "sería bueno una financiación del 100% y con tasas más bajas porque el comportamiento de la inflación impactará directamente en el valor de las UVA".
Según Esteban Edelstein Pernice, director de Nuevos Emprendimientos en Castex Propiedades, los créditos son "un cambio de paradigma" y el país está "entrando un círculo virtuoso que cambiará completamente esta industria". Además, advirtió que "la mayor complicación está con la gente que ya compró su terreno y no puede sacar un crédito porque el emprendimiento no tiene escritura pero, cuando se logre esto, habrá un boom en la construcción de casas".
Para Iuri Izrastzoff, de la inmobiliaria que lleva su apellido, si se compara el mercado actual con el que había hacia fines de 2015, "es un verdadero boom". "El inicio es bueno y puede augurarse un crecimiento a largo plazo", indicó.
Izrastzoff señaló que las propiedades más consultadas son las usadas que se ofrecen hasta u$s 200.000 pero "el tipo de propiedades que buscan los compradores con crédito no abundan" y "desde principios de 2015 hay un fuerte aumento del valor por m2, lo que achica el universo de propiedades del que puede calificar para un préstamo respecto a sus requerimientos. A una buena cantidad de potenciales compradores se les hace inalcanzable la propiedad que necesitan". A su vez, hay una parte de la demanda que "se amolda al presupuesto y está comprando con crédito, en algunos casos resignando m2 y en otros, ubicación. Pero en sí ya es un progreso infinito para quien hasta hace 18 meses solo podía alquilar".
Por su parte, Gastón Mazzei, gerente general de Ventas de Mazzei Propiedades, opinó que dadas las características de los inmuebles de su zona de incidencia (lotes en barrios cerrados, proyectos desde pozo, o viviendas dentro de barrios que aún no están escriturados), no se puede hablar "de un boom". "Lo que nos ocurre es que gran parte de las operaciones de este tipo se terminan dilatando mucho o generan trabas en medio de la operatoria, lo que genera la caída de la compra", finaliza.

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