BCRA habilita nuevas opciones crediticias para desarrolladores.

El 2-6-17 se publicó la Comunicación A 6250 por la que el Banco Central de la Rep. Argentina (BCRA) modifica los criterios y conceptos que pueden ser tomados como garantía por parte de las instituciones financieras del país.


Ahora dentro de la clase de garantías denominadas Preferidas “B” (punto 1.2 del Texto Ordenado de las Normas sobre Garantías fijadas por el BCRA), se incorporan opciones mucho más a la medida del Real Estate. Con esto logramos tener “más espalda” para calificar y solicitar asistencia financiera.
Constituía un viejo reclamo de nuestro sector la injusticia de ignorar la solidez de edificios o loteos terminados pero sin subdividir, sumado a también injusta situación que por el mero hecho que el inmueble se encuentre dentro de un fideicomiso implicaba un inmediato rechazo para ser sujeto de crédito.
Con buen criterio y en sintonía con el impacto que está generando la masificación del crédito hipotecario, ahora se contemplan atractivas opciones de créditos intermedios, o crédito “al desarrollador”.
Cabe aclarar que una Garantía Preferida “B” significa que los bancos están no sólo obligados a considerar las nuevas opciones, sino que sobre las mismas debe aplicarse un aforo o porcentaje preestablecido sobre la tasación de mercado que tengan dichos bienes ofrecidos en garantía. A título de ejemplo (punto 3.1.22), si aportamos en garantía un boleto de compra venta sobre un terreno, para el banco el 75% de su tasación (si el destino es para vivienda) será suficiente garantía, o del 50% cuando lo sea para otro fin.
Con todas estas nuevas opciones que ahora dispone el desarrollador que aspira a apalancarse con los bancos, habilita a replantear buen parte del modelo de negocios con el que se venía operando.
Detalle a modo de resumen o aclaración conceptual sobre cada una de las novedades que la Com. A 6250 introduce a las Normas sobre Garantías:
- Se sustituyen los puntos 1.2.1., 1.2.5. y 1.2.8. por los siguientes: 
1) 1.2.1. Incorpora a las hipotecas sobre inmuebles que estén dentro de fideicomisos (“en propiedad fiduciaria”), para lo cual el contrato de fideicomiso debe prever que el banco tiene “la mejor prelación de cobro respecto del resto de los acreedores”. Esto en mi opinión colisiona con los Art. 1170 y 1171 del Código Civil y Comercial de la Nación – CCyC, el que plantea los derechos del comprador de buena fe con boletos de compra venta sobre los que haya abonado el 25% o más de su precio. 
2) 1.2.5. Los créditos derivados de leasing sobre inmuebles, automotores y maquinarias registrables y con transparencia en sus valores de mercado; que se hayan pactado de acuerdo a los Art. 1227, siguientes y concordantes del CCyC. 
3) 1.2.8. Fideicomisos de Garantía (de acuerdo a lo indicado por el Art. 1680 y concordantes del CCyC), que se estructuren para respaldar el repago de los créditos a solicitar. Las particularidades están detalladas en los puntos 1.2.8.1 a 1.2.8.7 cuyo análisis excedería la presente. A modo de síntesis, en la práctica implicará ceder casi todo el negocio a ese Fid. de Garantía (con formalidades y designación del Fiduciario consensuado con el banco), el que en la realidad operativa actuará como controller o auditor sobre: 
- El origen y pertinente aplicación de todos fondos asociados al desarrollo (no sólo los del crédito sino todos sus ingresos). 
- La “pureza” fiscal asociada. 
- La performance de cualquier contratado por el fiduciario del fideicomiso originante, quedando habilitado a desplazarlo de sus funciones y a designar a sus reemplazos si a su juicio incumplió o tuvo mal desempeño de sus funciones (nada más ni nada menos). 
- El texto de los boletos, a los que ahora se deberá agregar una cláusula específica sobre la existencia la condición de cesión fiduciaria en garantía del inmueble, con los datos del Fiduciario de este último.
- Se incorporan nuevas opciones de bienes y/o derechos para ofrecer en garantía, los cuales deberán ser considerados como obligatoriamente válidos por los bancos (puntos 1.2.9., 1.2.10, 3.1.22. y 3.1.23.): 

1) 1.2.9. Cesiones de boletos de compraventa de terrenos, lotes – urbanos o rurales – o galpones, locales, oficinas, cocheras y viviendas ya construidos que todavía no estén “hipotecables”. Para ello deben estar totalmente pagos, con posesión otorgada y con un poder irrevocable para escriturar a favor del comprador. Con esto se logra homogeneizar un departamento o lote aunque no esté subdividido ni escriturado, y esto es muy bueno para no quedar subordinados a los tiempos de los municipios o Registros de la Prop. Inmueble del país. Pero se ha errado en el concepto madre de la venta en pozo, ya que un boleto que se viene pagando con cierto grado de avance de obra, no aplicará como garantía válida para estos créditos dado que lo adquirido debe estar “construido y totalmente pago”. Otra vez quedó afuera la buena opción de los flujos de fondos emergentes de estas situaciones. 
2) 1.2.10. Se podrá ceder los derechos (como fiduciante – beneficiario y a modo de colateral) sobre desarrollos inmobiliarios instrumentados en fideicomisos o sociedades constructoras, con una serie de requisitos formales detallados en los puntos 1.2.10.1. a 1.2.10.5. Esto no significa ceder boletos, sino las acciones o derechos de los fiduciantes beneficiarios como avalistas solidarios del crédito a tomar por el fiduciario o constructor ya que habla de “derechos sobre desarrollos”, los que en el caso que no sean fideicomisos no queda en claro qué es lo que se cedería (¿acciones?, ¿derechos a recibir unidades a cambio de la construcción?). 
Cabe una especial mención lo del seguro obligatorio del Art. 2071 del CCyC mencionado en el punto 1.2.10.4. Entiendo que este es uno de los dilemas o castigos más severos que el CCyC ha infligido a nuestra industria. Amparado en la filosofía de defensa del consumidor, se logró el efecto contrario dado que no existe posibilidad alguna que una compañía de seguros cubra la totalidad del riesgo del negocio de una manera sustentable. Es tan grande el sinsentido, que a medida que avanza la obra y los pagos del comprador, habrá mayor siniestralidad ya que la cobertura debe implicar la totalidad de las sumas abonadas con más un interés retributivo a favor del adquirente. Muy difícil de sustentar en sus costos, implicando inevitablemente incrementos en los precios que deberá pagar ese mismo a quien se intenta proteger, pudiéndose haber generado otros mecanismos menor gravosos. A tal efecto la doctrina sugiere operar bajo la lícita opción que ofrece la última parte de la redacción de dicho Artículo, esperando que prontamente el BCRA considere esta grave limitación. 
3) Lo más interesante del punto 1.2.10. antes referido, se encuentra en el último párrafo por debajo de los subitems analizados. Allí se indica que el constructor o fiduciario puede ceder en garantía los “derechos sobre unidades funcionales por financiaciones otorgadas directamente a los adquirentes”. No queda en claro porqué el texto no usa las palabras “boletos de compra venta” sino “derechos”, debiendo quizás haber aclarado que se refiere a ellos. Para ello, se agregan los requisitos de copia autenticada de esos boletos y del plano de obra aprobado en el que figure todas las unidades funcionales proyectadas que se subdividirán. Con esto se logra lo tan ansiado, esto es, que los flujos de fondos a cobrar apliquen como garantía para el otorgamiento de asistencia financiera bancaria, con aforo al 75% o 50% del total de esos flujos según sean o no con destino a vivienda. 
4) 3.1.22. Boletos de compraventa de terrenos, lotes o parcelas u otros inmuebles ya construidos (punto 1.2.9.), tiene el mismo aforo antes citado, 75% o 50% de su valor de tasación según sean respectivamente para vivienda u otros destinos. 
5) 3.1.23. Fideicomisos u otros derechos sobre desarrollos inmobiliarios (punto 1.2.10.), ídem punto 4) anterior. En esto caso entendemos aplica cuando el desarrollador o constructor resulta titular de derechos sobre tales vehículos como fiduciante beneficiario o bajo la categoría respectiva cuando no se trate de fideicomisos.

CONCLUSIONES:


Es sumamente valioso que el sistema financiero comience a articularse estratégicamente con el Real Estate. Sólo con crédito en condiciones sustentables para nuestra industria podremos generar el salto cualitativo que requiere la oferta de nuevos emprendimientos.
Resultaría clave que se ratifique que los flujos de fondos por ventas de unidades funcionales cuya obra esté “en pozo”, quedan habilitados para operar como garantía preferida “B”.
Esperamos que las condiciones crediticias de estas nuevas líneas de financiamiento resulten sustentables, pudiendo ahora diseñarse nuevos esquemas financieros para vender en el pozo, que intenten competir contra la hipoteca sobre el usado. Hasta ahora el boom de créditos dejaba afuera a los desarrollos que buscan apalancarse con preventas durante la obra, por lo cual resulta más que bienvenida esta opción hasta ahora marginada.
Comienzan a aparecer buenas señales que esperamos implique una genuina disrupción en la facilitación del acceso a la vivienda. Si el poder adquisitivo de los salarios no sigue disminuyendo, sumado al peso e importancia que podría tener el mercado de capitales articulado con el sistema financiero institucional, no dudamos que pasaríamos a disponer de una excelente oportunidad para entrar en un sustentable círculo virtuoso para la actividad inmobiliaria.
Néstor Kreimer
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2017, martes 6 de junio de 2017 

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