El Final de Obra en el nuevo Código Civil

¿Se puede ocupar una obra sin final de obra? ¿Se puede vender una obra sin final de obra? ¿Qué responsabilidades genera la falta de un final de obra?. ¿Hay algún método para conseguirlo?. por el Dr. Daniel Enrique Butlow




Trataremos de abordar hoy uno de los temas más abandonados y peor examinados de la Arquitectura Legal, intentando cuanto menos encontrar las respuestas mejor fundadas jurídicamente y mejor tamizadas con el valor supralegal de la razonabilidad, reconocido por la CSJN y garantizado ahora por el Art. 3 del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación.
1) El Código de Edificación que rige en la Ciudad de Buenos Aires enumera las disposiciones que se relacionan con la construcción, alteración, demolición, remoción e inspección de edificios; así como también su mantenimiento. Se trata de un conjunto normativo que en principio es una “ordenanza”, lo que significa un acto administrativo de carácter general. Diversas leyes han alterado, modificado y sustituido artículos de su contenido, pero lo cierto es que como consecuencia del régimen que imperaba antes de la Constitución de la Ciudad de Buenos Aires, el texto fundamental de ese Código no es una ley.
2) Esta cuestión no es menor o simple discusión bizantina, por cuánto los actos administrativos tienen menor jerarquía que las leyes y se impugnan por métodos distintos. También pueden existir casos de colisión, donde obviamente prevalece siempre la ley. Así por ejemplo resulta claramente entendible que en materia de responsabilidad profesional prevalece el Código Civil y Comercial sobre lo que diga o deje de decir el Código de Edificación, lo que por supuesto ocurre no sólo en la Ciudad de Buenos Aires sino también a nivel nacional.
3) El Código de Edificación obliga a requerir “permiso de obra”, entre otros casos para construir nuevos edificios, ampliar, refeccionar o transformar lo ya construido. La expresión “permiso” es ambigua. A nivel popular “permiso” es autorización. En derecho administrativo “permiso” es un acto administrativo que debe ser suficientemente motivado, causado y reunir los demás requerimientos básicos que la Ley de Procedimientos Administrativos establece para que sea válido.
4) No cabe ninguna duda de qué, el “permiso” a que se refiere el Código de Edificación es el “permiso” regido por el Derecho Administrativo, entre otras razones por la disposición contenida en el Art. 1970 del Código Civil y Comercial de la Nación que establece: “Las limitaciones impuestas al dominio privado en el interés público están regidas por el derecho administrativo. El aprovechamiento y uso del dominio sobre inmuebles debe ejercerse de conformidad con las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción”; y que en la Ciudad de Buenos Aires se expresa a través de su Ley de Procedimientos Administrativos (Dec. Regl. 1510/97).
5) Para acceder al “permiso de edificación” el Código de Edificación requiere determinados documentos y certificados, como por ejemplo: el de nivel, el de uso conforme, nomenclatura parcelaria, etc. Sin embargo, una ley (Ley 24.441, Art. 87) ha decidido qué “cuando la entrega de los certificados exigidos para el permiso de obra demorasen más de 48 horas, el interesado quedará autorizado para suplirlos con la presentación de la solicitud correspondiente, en la que constará el incumplimiento del plazo antes mencionado”.
6) La concesión del permiso y autorización para comenzar las obras también se encuentra reglada por la ley, ya que si bien el Código de Edificación determina que el permiso de obra y/o trabajos queda concedido y autorizada la iniciación, con la entrega de los documentos exigidos, el Art. 86 de la ley 24.441 dispone que “ante la presentación de la documentación exigida para la ejecución de obras que requieran permiso, se expedirán inmediatamente y en un mismo acto, el número de expediente y la registración, postergando cualquier análisis sobre aquella documentación para la etapa siguiente de fiscalización, basada en la responsabilidad profesional”.
7) La misma ley que estamos referenciando, derogó la intervención de los Consejos Profesionales en la extensión de los certificados de encomienda de tareas profesionales (Art. 93), prohibió cualquier clase de certificado de habilitación y registro de encomienda (Art. 94) y suprimió el Registro Municipal de Profesionales (Art. 95) que preveía el Código de Edificación.
8) Finalizada la obra de edificación y en un plazo máximo de 20 días hábiles a contar desde la misma, propietario y constructor deben elevar una declaración jurada de finalización de la obra. El Código de Edificación es tan estricto, que sólo permite como excepción la falta de pintura interior de la mencionada obra. Esto significa que la norma vigente impone una condición formal y necesaria para que se dé por finalizada una obra.
9) A partir de allí, la autoridad administrativa dispone de un plazo de 60 días hábiles para verificar la corrección y veracidad de la declaración jurada, que según el Código de Edificación desliga a los profesionales o empresas intervinientes, quedando como único responsable el propietario.
10) ¿Puede entregarse una obra sin declaración jurada de finalización de la misma?. Evidentemente sí, pero sólo en forma provisoria si la encomienda exigía el cumplimiento de la tramitación administrativa.
11) ¿Puede venderse una obra sin declaración jurada de finalización?. También la respuesta es afirmativa, pero asumiendo el vendedor los riesgos de enfrentar una acción por incumplimiento de contrato, vicios redhibitorios o garantía de evicción.
12) ¿A partir de cuándo corren los plazos para denunciar vicios ocultos?. Si los mismos se dan a nivel de planos, no parece posible admitir que los mismos puedan ser purgados si se ha incumplido con el deber de presentar la declaración jurada.
13) Otro tanto parece ocurrir en materia de ruina, ya sea parcial o total, material o funcional, por cuánto si la misma se origina en un vicio de plano, la ley computará los plazos, desde la aceptación de la obra (Art. 1265 CCYCN) y la obra intelectual siempre estará incompleta, y no cumplida, si falta la declaración jurada.
14) Resta saber, cómo debe procederse en el supuesto de que el profesional, el constructor o el propietario hayan presentado efectivamente la declaración jurada de finalización de obra y hayan obtenido silencio por parte de la Administración. En este caso, y luego de solicitarse el correspondiente pronto despacho, se podrá iniciar una acción de amparo por mora de la Administración, para forzar a la misma a cambiar su silencio por un verdadero y legal acto administrativo de finalización de obra.

Dr. Daniel Enrique Butlow
(*) Abogado y Profesor Titular de Arquitectura Legal.
consultas@arquilegal.com 

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2016, jueves 19 de mayo de 2016 

Comentarios

Entradas populares