Precios: todo lo que hay que saber


Cómo pueden evolucionar los valores de las propiedades luego del cambio de gobierno. Las perspectivas en los distintos segmentos y los niveles actuales de referencia. Cuánto incidiría una liberación del dólar en los montos. ¿Hay margen para aumentos en el mercado? La visión de los expertos.por MARÍA EUGENIA USATINSKY 



Dentro de exactamente dos semanas asumirá un nuevo presidente de los argentinos. Las expectativas son alentadoras sobre los cambios económicos que podrían venir de su mano para el mercado inmobiliario, aunque hay prudencia sobre el tiempo que podría demandar una reactivación firme del sector. Esto dependerá, fundamentalmente, de cómo pueda desarticularse el cepo, de la magnitud e impacto que tendría una posible devaluación, la forma en que se unifique el tipo de cambio y del plan para domar la inflación, paso imprescindible para iniciar un programa de créditos hipotecarios serio y en condiciones accesibles.

Los precios de venta de las propiedades están alineados con este clima. Unos puntos más arriba u otros más abajo -según la fuente que se consulte- pero hay coincidencia en que los valores de la oferta en dólares permanecen estables, expectantes de los cambios políticos y económicos del país que reactivarían al sector. Los terrenos y los alquileres de oficinas son las excepciones: presentan tendencia alcista.

"Los precios están en una meseta que data desde hace más de un año. El nivel de actividad en el mercado inmobiliario se encuentra estancado pero, pese a ello, los precios no disminuyeron. En caso de mostrarse una sobrevaluación, habrían caído pero esto no ocurrió. Tampoco están subvaluados, ya que los propietarios pueden tomar la opción de esperar antes de ingresar al mercado de compraventa, por ejemplo, ofertando en el mercado del alquiler", considera Ricardo Theller, investigador del Instituto de Economía de la Fundación UADE.

Según datos relevados por el sitio Zonaprop, los precios de venta de departamentos en la Ciudad de Buenos Aires se mantuvieron estables y sin cambios significativos durante 26 meses, en torno a valores de u$s 2.050 a 2.080/m2 desde octubre de 2012 hasta noviembre de 2014. Ese mes "marcó un punto de inflexión en la serie y a partir de entonces se consolida una tendencia de crecimiento a una velocidad media del 3,5% anual", sostiene Adrián Giménez, CEO del portal.

En octubre de 2015 el precio promedio estaba en u$s 2.160. Abasto, Las Cañitas y Chacarita son los barrios que registraron mayor alza, con incrementos que superan el 6% anual en dólares. "Los valores actuales de las propiedades sí reflejan la realidad económica del mercado, aunque esto no invalida que -ante cambios contextuales relevantes, como por ejemplo un fuerte shock en el tipo de cambio- los precios del sector se reacomoden a un nueva realidad económica. El sendero general de precios y la bajísima relevancia del crédito hipotecario son fenómenos inconsistentes con una hipótesis de burbuja de precios inmobiliaria. Es decir, a diferencia de lo que ocurrió en estos últimos años en varias ciudades latinoamericanas, no se registró en la Ciudad de Buenos Aires una burbuja inmobiliaria que inflara los precios artificialmente", opina Giménez.

Para Reporte Inmobiliario, consultora y sitio de noticias del sector, los números que relevaron de precios de departamentos usados de Capital dan algo más bajo: en agosto de este año, el valor promedio era de u$s 1.817. Su presidente, José Rozados, aclara que las ventas actuales representan aproximadamente un 40% de las existentes hasta hace cuatro años, lo que deja en claro que al no ajustar por precios, el mercado lo hace por cantidad. "La demanda no está dispuesta o bien no cuenta con los recursos para avalar los actuales niveles de precios y la oferta tampoco está dispuesta a disminuir drásticamente sus pretensiones, al no contar con otro costo de oportunidad para su inversión y al no estar apremiada o endeudada. Por ello los precios en dólares de las propiedades -después de haber sufrido una reducción hasta fines del año pasado- comenzaron a recuperarse desde comienzos de este año, ubicándose nuevamente muy cerca de los pretendidos en 2011 y 2012", analiza Rozados.

"Los precios de las propiedades terminadas están estables y -para el caso de los proyectos- siempre las listas se van actualizando con el Índice de la Construcción (de la Cámara Argentina de la Construcción, CAC) que va de un 1% a 3% mensual", detalla Sebastián Ponte, CEO de Altezza Construcciones.

Por su parte, los terrenos están en un punto alto porque "muchos inversores y hasta outsiders del mercado están apostando a una buena coyuntura para el negocio inmobiliario y se posicionan en tierras. Si bien no necesariamente todos tendrán un gran negocio, dadas las incidencias que aceptaron", agrega Carlos Spina, gerente Comercial de Argencons.

Recuperación

En tanto, en Oficinas, el precio medio de alquiler de la oferta en el Área Metropolitana de Buenos Aires es de 108 pesos/m2 por mes (valores del mes pasado), un 26% por encima del precio registrado un año atrás. El incremento acumulado de enero a octubre es de 24%, acorde a su relevamiento.

Futurología

"Si bien la demanda en el sector premium se mantiene sostenida, el resto del mercado se encuentra ralentizado, esperando nuevas medidas económicas que mejoren el clima de negocios", considera Martín Roel, gerente General de la desarrolladora Vizora. "No consideramos que las propiedades estén ni sub ni sobrevaluadas, están acorde al mercado si se tiene en cuenta la falta de crédito hipotecario y el poder adquisitivo de las personas, para quienes es cada vez más difícil acceder a una vivienda. La incertidumbre coyuntural y falta de acceso al dólar ha dificultado considerablemente el cierre de operaciones", detalla.

Javier Rius, gerente General de Ayres Desarrollos, reconoce que "las propiedades están sobrevaluadas en relación al poder adquisitivo de los consumidores. Si hubiese crédito hipotecario en condiciones lógicas, la gente compraría sin preguntarse si están sub o sobrevaluadas las propiedades y aún estaríamos baratos respecto a la región". Y completa: "En relación a la región, los precios son muy atractivos para la inversión. Están a un 60% de los otros países de América del Sur. Los terrenos están retrasados y más en estos días que se apreció el peso. Al ir subiendo la construcción en precios reales va a impactar en los precios de los terrenos. La construcción hoy sigue siendo barata para el que tiene dólares, aunque esto no significa que sea accesible para el común de la gente, que es el asalariado".

Roel acota que las ubicaciones premium son las que "permiten defender mejor el valor de los productos y también son los lugares donde existe una mayor demanda, ya que hay un segmento que aún puede acceder a este tipo de viviendas".
Respecto a las zonas con potencial de crecimiento ante una futura reactivación, el abanico de barrios porteños citado por los consultados es amplio. "En Boedo, Parque Patricios y Parque Chacabuco hay un importante stock de inmuebles subutilizados que pueden reciclarse y a precios razonables", puntualiza Rozados.

Hay tres zonas que -según destaca Giménez- despiertan particular interés de los desarrolladores. Sus estadísticas de departamentos en venta a estrenar así lo evidencian: en Chacarita hay 45%, en Villa del Parque 56% y en Paternal 71%, cuando el promedio total de CABA es solo del 36%. "La oferta de departamentos en venta en estos tres barrios se caracteriza por una mayor participación de unidades a estrenar que en el total de la Ciudad", concluye. Allí se concentró el desarrollo de nuevas obras durante los últimos tres años. Villa Crespo, Almagro y Colegiales también prometen crecer.
Según Theller, cabe destacar la revaluación de barrios como Flores, Floresta, La Boca, Barracas, Monserrat, Villa Ortúzar y Villa Urquiza. En tanto, en el Gran Buenos Aires "está por verse, habrá que esperar el grado de éxito de las nuevas gestiones municipales, especialmente, en cuestiones de seguridad e infraestructura vial". De todos modos, el especialista le ve potencial a los corredores del sur del Conurbano.

"El Gran Buenos Aires tiene una menor incidencia de la tierra y los precios de las propiedades son altos, tomando en cuenta la misma relación con la Capital Federal. Esto hace que haya un mayor margen de rentabilidad", sostiene el directivo de Altezza. "Zonas como el corredor sur tienen mucho por crecer y expandirse, aún existen allí terrenos amplios y con valores accesibles para invertir. Al mismo tiempo hay demanda insatisfecha de las zonas ya consolidadas que comenzarán acercarse a sectores que aún se encuentran en pleno desarrollo", presagia Félix Brie, director de Díaz Mayer & Brie Propiedades.

En los primeros diez meses de 2015 los alquileres de departamentos acumulan una suba del 24% y respecto a un año atrás es de 28%, por datos de Zonaprop. Sin embargo, sus precios "mantienen aún una baja en términos reales del 4% respecto a los meses previos a la devaluación de enero de 2014, es decir, su incremento acumulado es menor al aumento acumulado de la inflación desde ese momento", analiza Giménez.

Si bien no se ve un escenario de fuerte recuperación para el año próximo, "podría darse un incipiente repunte a partir de expectativas, que pueden ser absorbidas de manera razonable por el mercado sin impactar necesariamente en los precios", augura Rozados. "Todo depende de cómo se transite el corto plazo en materia económica a partir de las nuevas medidas que instrumente el nuevo Presidente. De ser asumidas como confiables por los inversores es más probable que reaccionen primero los barrios más caros y de mayor reconocimiento general, como Palermo, Belgrano, Recoleta o Caballito. En el mediano plazo y de instrumentarse los planes de créditos hipotecarios prometidos la revalorización se derramará a los otros barrios y a zonas menos consolidadas", pronostica.

"Existe un ánimo colectivo de optimismo en la industria a que cambien las condiciones económicas y se genere un contexto positivo para el crecimiento del negocio", comenta Gustavo Ortolá Martínez, presidente de Go Real Estate y tesorero de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV). "En un supuesto escenario en el que se cambien abruptamente determinadas políticas macroeconómicas y que el mercado en general las convalide, la recuperación en términos de precio, volumen de obra nueva y compra venta de usados va a ser instantánea e, inevitablemente, se trasladará a los precios", afirma por su parte Leonardo Rodríguez, CEO de Comunidad de Inversión (CMNV).

Si bien existe stock acumulado en determinados segmentos, como por ejemplo, en las unidades chicas de vivienda y las que apuntan al segmento premium, faltan en determinadas zonas unidades de vivienda por arriba de los 100 m2. En tanto, "el stock en desarrollos urbanos -que en este contexto se reactivarán rápidamente- todavía es alto en la mayoría de las zonas, como para que la recuperación se refleje en precios en forma inmediata", sostiene Rodríguez.

"La idea es seguir el desarrollo y crecimiento de la infraestructura pública y urbana de la Ciudad, tendencias y políticas de planificación para posicionarse en zonas de bajo valor con buena aptitud de apreciación", aconseja Ortolá, quien proyecta que "el mercado volverá a niveles normales en un plazo no mayor al segundo semestre de 2016".

Ricardo Bullrich, CEO de HQ Realty, recomienda "invertir en zonas periféricas durante un tiempo. Mientras no haya créditos a largo plazo, habrá aumentos periféricos. En los últimos años la mayoría de los compradores han sido inversores y no usuarios finales y estos buscan oportunidad y precio. No se esperan aumentos sustanciales durante 2016".

El cambio de gobierno, según Roel, provocará un "shock de confianza que generará movimiento en el mercado" dado que "hoy no hay decisión de inversiones. Los cambios generan expectativas tanto en los compradores como en los desarrolladores".

Rodríguez compara los valores de compra en la Argentina con Latinoamérica: "Si tomamos los precios en barrios periféricos de Lima, Perú o mismo en Montevideo (Uruguay) los valores arrancan entre los u$s 2.100 y u$s 2.200. Lo mismo ocurre en Santiago de Chile, por ejemplo, o en algunas zonas de México DF donde las propiedades subieron más de 100% en un período de cinco años, alcanzando valores que van desde los u$s 2.500 a los u$s 5.000 el m2. Tema aparte es Brasil que devaluó su moneda 50% abruptamente y esto se trasladó directamente al valor de las propiedades en dólares que ahora aparecen como una oportunidad tentadora para el mercado".

Mario Korn, presidente de la inmobiliaria homónima, coincide: "Los precios del metro cuadrado comparado con los países limítrofes y el resto de Latinoamérica son considerablemente más bajos. Previo a la devaluación en Brasil, éramos el país en tercer lugar... pero desde abajo. La crisis de Brasil no afecta directamente los valores del mercado argentino pero podría ser muestra de lo que ocurra. Si sobreviniera una devaluación, haría que el valor de reposición se redujera y ello impactaría directamente sobre el precio de unidades terminadas y en reventa", advierte.

"Los desarrolladores compartimos un cauteloso optimismo en la recuperación del mercado inmobiliario. Para eso es necesario generar confianza, estabilidad de políticas, monetarias y fiscales, a la vez de ampliar fuertemente el acceso al crédito. Los valores han recuperado la baja que tuvieron y, de darse estas condiciones, seguramente continuarán con la tendencia al alza. Por eso, es un excelente momento para invertir", señala Ignacio Trabucchi, director Comercial y de Planificación Estratégica de ATV Arquitectos. Y concluye: "La recuperación de los valores deberá darse con una importante mejora en el acceso a la vivienda y la recomposición de los ingresos reales. Vamos hacia un mercado con tendencia el crecimiento, pero más exigente, amplio y con necesidad de diferenciación".

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